あなたの不動産を売却する場合、売却を依頼する不動産業者と売却依頼の契約をする。
もちろん、依頼をしないで自分で直接売却することも可能だ。知り合いに売る、不動産業者（買取業者）に直接売るなど。ただ、知り合いが住宅ローンを使う場合には、不動産業社の媒介が必要である。金融機関が重要事項の説明書の提出を求めるからだ。不動産業者に直接売る場合は、通常に売るより３０％位安い価格になる。早く、内緒に売りたい人は、良いかもしれないが、そこまで安くしなくても売れる。
媒介契約は、大きく分けると一般媒介と専任媒介契約に二分され、専任はさらに専属専任と専任に分かれる。違いは、専属の場合、どんな時も必ず、専属媒介契約を締結した業者を通して契約をしなければならない事だ。
専任と一般の違いは、一般媒介は、複数の業者と契約ができ、専任は、一社としか契約ができない。
では、どちらがいいのか？一長一短でどちらがいいとは言えない。
一般媒介で複数の業者と契約すれば、業者同士が競争して早く、高く売れると考えている方がいる。中には１０社位と契約する方もいる。どういう事になるのか？一般の方がよく見るサイトにSUUMO（スーモ）というリクルートのサイトがある。他にもいろいろなサイトがあるが、反響率でいうと同じ不動産でも圧倒的にSUUMOが多い。一般で契約した業者はSUUMOにも当然掲載する。あなたの大事な不動産がまるでバーゲンセールのように１０社から掲載されている。それを見た一般のお客様は戸惑う。同じ不動産がなぜいっぱい掲載されているの？よほど売れなくて困っているの？なにか問題があるの？情報としての鮮度は落ち、安物になる。つまり、売主が考えたこととは逆の現象になり、高く売れないという事だ。また、一般の場合１０社それぞれの業社とそれぞれ売主が対応しなければならない。案内の日程調整も売主がやらなければならない。空室の場合、案内の後に部屋のトラブルがあっても責任の所在が曖昧になるリスクもある。
一般媒介で依頼する場合は、あまり複数の業者に依頼するのは逆効果だという事だ。せいぜい、２，３社にとどめておいた方がいい。例えば、大手１社と地元で売買に精通している業者の２社に依頼する位にとどめておいた方が無難だ。デメリットばかり申し上げたが、メリットもある。それは、囲い込みを避けられるという事だ。囲い込みは、専任の場合によくおきる現象で、これも売主の利益を著しく損ない高く売れる機会を著しく失う。以前、新聞の一面に囲い込みをやっている大手不動産会社の実名が報道され社会問題にもなったが、残念だが、いまだに横行している。
でも、専任だと１社しか販売活動をしないので早く売れないのでは？逆です。そのことは、次回、お話ししたいと思います。
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