自宅を売却した場合、利益が3000万までならば、その分は税金がかからない。共有であれば、それぞれに3000万控除が使えて、２人なら計6000万の控除になる。
所有期間の制限はなく、買ってすぐに売却しても控除は受けられる。ただし、3年に一度しか使えない。この制度をうまく利用して短期間でキャピタルゲインを得ることができる。
注意するのは、減価償却費だ。土地は減価償却しないが、建物は償却する。その分を建物の取得価格から差引しなければならない。例えば、10年所有してその間の減価償却費が1000万だとすると、税金の計算ではその分を購入価格から差引く。つまり1000万利益が増えることになる。当然に税金は増える。賃貸期間中に償却費を計上して節税しても売るときにはしっかり税金が取られる仕組みだ。
話を3000万控除に戻す。税金の仕組みはやたらと細かく適用も厳格だ。また、税法も頻繁に改正がある。3000万控除の適用要件の中に、控除を受けるための目的のみで入居した場合は、受けられないという規定がある。
ただ、住民票を移動させて住んでいた形式だけを整えても実質的に住んでいなければ、認められない。また他に住む家があるのにセカンドハウス的に住んでも否定される。つまり、生活の本拠地として住んでいたか否かがポイントになる。
疑わしい場合は、税務署の人間が現地調査をする。先日もある案件で、国税局の調査官が突然訪問してきた。ほんとうに生活の拠点として住んでいたかどうか、根掘り葉掘り聞きに来た。
ところで、よく、お客様から税金の相談を受ける。ただ、この時に、税金の計算をしてあげたり、ましてや申告書を作成してあげたりすると、とんでもない問題になる。税理士法違反だ。資格のないものが税金の計算をするだけで、違反になる。場合によっては、逮捕される。
先日も無資格の者が税務申告を代行して逮捕されたことがテレビで放映されていた。ですから、厳格に言えば、我々に相談されても税金の計算までは受けられないのです。
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