今回は、前回の続きで、囲い込みと成約率のお話をしたいと思います。
前回お話させていただいた通り、囲い込みは売主と買主双方の利益を阻害します。
理由は１社が単独で全てを決めようするから自社のお客様以外を排除するためです。
もう少し具体的にお話すると、信頼できる不動産会社の営業マンを通して購入を考えているお客様がその不動産を見学したいと思ってもそれが叶わないという事です。
これは、買主だけでなく売主の利益を著しく阻害します。売主は、大手に依頼すれば早く高く売ってくれると考えています。
しかし、実際は、すべての不動産を依頼した不動産会社が売却するわけではありません。
通常、売却の依頼を受けた不動産会社は、専任であれば、７営業日以内に国が指定した流通機構（レインズ）に登録して情報を同業他社に公開し、広く、早く、買主を探すための努力が義務づけられます。
しかし、ここで囲い込み行為があるとこのシステムが有効に生かされません。
囲い込みがなければ、同業他社の営業マンがその不動産を売るために自分の顧客に紹介していくわけです。
全国の不動産会社の数は、約12万社あります。東京だけで約2.5万社あります。
つまり、１社にしか依頼しなくても、そこの会社を通して多くの営業マンがあなたの不動産を売るために動くというわけです。
そういう意味では、どこに依頼しても集客数は変わらないという事です。
しかし前提条件とした依頼を受けた会社が囲い込みをしない事です。
買主は、会社を買うわけではなく、不動産を買うわけですから、会社はあまり関係ないわけです。契約書、物件の説明書（重要事項説明書）も法律で雁字搦めに縛られており、それに準じた所属団体の書式を使用しますので大差はありません。
では、どこで差が付くかといえば、それは、案内力です。ただ、不動産の説明をするだけなら誰でも同じです。
不動産を買うのは手段であり、その先にある目的が叶うか否かをイメージさせることができる営業マンだけが売れます。
そのためには、その街で生活する事がどういう事なのかを伝えられなければ、売れません。
別荘がある生活を経験したことのない人に別荘は売れないのです。集客数は変わらなくても案内力によって成約率は大きく変わります。
案内力のあるいい営業マンに出会えることが成功の秘訣です。
それは、会社の大きさには関係ないのです。