ミッキー (関谷)

12月にご覧の方、一年間有難うございました。

1月にご覧の方、本年も当社すまい倶楽部をよろしくお願いします。

さて、話は変わりますが、看板犬ミッキーは、ご存じでしょうか。

会社に毎日いるワンちゃんです。

ご存じない方は、一度覗きに来てくださいね。

可愛いですよ。

彼が来て5年近くが経過しておりますが、当社に来た経緯を改めてお伝えしたいと思います。

ある高齢のお客様が、ミッキーを飼っていました。

高齢者施設に行くことを決め、きちんと育ててくれる人物として、代表の三浦が候補者になった事が始まりです。

初めの段階では、社長は飼う気は全くありませんでしたが、そのお客様の「一度会って欲しい」という願いを断る事ができず、面談の日を迎えました。

実は社長には「断る事ができる策」があったからです。

「犬はタマネギの臭いが苦手」という知識です。

算段としては、タマネギ効果で犬が社長に近づかず、「私とは合わないようですね」と言う流れでした。

面談前にタマネギを切り、万全の体制で、ミッキーと初対面しました。

ご存じの通り作戦失敗。

 

初めて会ったオヤジ(社長ですが)に駆け寄り、足から離れず、ずーっとシッポを振ってしまいました。

 

その日の夕方、会社全体緊急会議の実行が発令されました(といっても数人ですが)。

社長曰く「あのな…あの…、会社で犬というものを飼おうと思うが、皆どう思う?」議題はこれでした。

面倒は社長がみればいいと思いましたので、誰も飼う事に反対しませんでした。

こんな経緯です。

 

社長もすっかり変わりました。

幼少時代(北海道出身)に、犬を飼っていましたが、当然家の外で飼っていますし、犬小屋が雪に埋まっても何とも思わなかったそうです。

ですからミッキーが来る前は、「家で犬を飼うなんて信じられない。ましてや、一緒に寝るなんて!」という考えでしたが、

最近では、外で飼われている犬を見ると「可哀そうだなぁ」とか、

 

一緒に寝るなんて!に関しては、ひどいものです。

会社が終わり帰り支度をしながら、

「今日は、ミッキーちゃんと、ねんこ・ねんこするんだ」と発したりする状況です。

もう可愛くて仕方がないようです。

僕達も可愛がってくださいね。

 

動物を店舗で飼う事には、賛否両論あると思います。

イヌが苦手なお客様もいると思います。

ただ、私はそれにより来店が少なくなっても、ミッキーを介することでグッとお客様と親しくなれる事の方が多いので、それでいいのかなぁと思っています。

また、大手で犬を飼う事は絶対に考えられないので、個人の実力で生きている我々らしい感じも、気に入っています。

私自身はミッキーと5年以上仕事をしている相方ですが、頼りになる営業パートナーだと思っています。

 

 

 

会社 (関谷)

オークモールの前(八百五さんやリゴレットの所)を歩くと、夏とは一転して、ビル風が寒い!と思う、今日この頃でございます。

あそこを通る時は覚悟しましょう。

先日、お客様から会社を変えたね、というご指摘を受けました。

イエステーションを何故やめたのか、何故すまい倶楽部という会社に入ったか…という話になりました。

名刺を見ていた娘にも「あれ、会社かわったんだ」と言われましが、会社は変わっておりません。

以前は、フランチャイズの名称「イエステーション」を前面に出して活動してきましたが、本来の会社名を前面に出して活動するようになりました。

「すまい倶楽部株式会社」が、僕達の会社名です。

よろしくお願いします。

 

思い起こせば、7年半前に入社しました。

この会社に入るきっかけは、前職のミサワホーム時代にさかのぼります。

会社が集客してくれる展示場やホームページ以外に、紹介を目的とした不動産会社のルートセールスもしておりました。

算段としては、1年に1つ紹介成約ができそうな不動産会社と12社お付き合いすれば、年間12棟契約できるという目的です。

おおよそ200社飛び込み、タイミングや気が合う・合わないもあり、再度行ってみようと思う会社が50社、その内、信頼を築く事ができる会社が10社――という感じです。

その時の私の売り(不動産屋さんにとってのメリット)は、土地に参考プラン(どれくらいのボリュームの家が建築できるかを設計する事)や、オリジナルプラン(お客様の要望に合わせて、間取り図を作成する事)を24時間以内に描きますよ!というサービスです。

もともと私は積水ハウスで設計をしていたので、間取り図が描けますので、そのスピードと正確な間取り図が人気でした。

そんなお付き合いした不動産会社の中で、今の会社が一番好きでした。

社長やスタッフ(村上君は今もいます)、そして契約書の内容もしっかりしていました。

いわゆる1年に1つ紹介成約がでる会社というのが、

1番の理由でしたが…(笑)。

いつしか私の気持ちは、ミサワホームしか販売できない営業より、お客様の話を伺って自由に商品を提供しながら進めていく営業、現在でいうコンサルティング営業をしたいと思い、知り合いだった社長の三浦に入社の相談をしたのが、今ここにいる理由です。

私的には200社で一番いい会社という事になりますし、そう思っています。

いい会社です。

三浦さんを応援しましょう。

 

 

 

スタンス (関谷)

もう冬になってしまいました…。

あっという間ですね。

寒暖差が激しいので、体調管理など、ご自愛くださいませ。

さて今回は、2年前にも書いた事ですが、「当社の営業スタンス」の一部についてお伝えしたいと思います。

 

まず社長の良い所のひとつは、個人の売上をうるさく言わない所です。

指摘する所は、仕事をきちんとしているのかどうか――特に、凡事を徹底しているかは注意されます。

つまり売上ではなく、日ごろのプロセスを重視してくれます。

多くの営業会社では、月末に近づくと「売り上げをあげろ!」と言われますが、ほとんど言いません。

そんなスタンスでいてくれる社長なので、売却の打合せにいく時も「売却を任せてもらうように話をしろ」なんて事はいいません。

常に「お客様の話を深く聞いてこい、その中でベストな提案をしろ」といいます。

何故売却したいのか、

その後どうするのか、

家族は何人か、

お子様は何歳か、

計画はいつ頃を考えているのか、

ご両親の状況はどうか、

月々のローンの支払はいくらで、

残債はどれくらいあるのか、

今の住まいのお不満点は何か、

何故今の住まいを選んだのか、

奥様は働いているのか、

次の生活はどんなイメージを持っているのか、等々。

 

つまり、お客様と同じ情報を共有し、

同じ状況に身を置けることができれば、

あとはお客様の足りない不動産や金融の知識を、私達が提供すれば、間違えのない計画が実行できるはずです。

「専門知識のある家族」といえば、分かりやすいでしょうか。

お客様がいう通りに、売らない、

買わない、貸さない、借りない―そこまでは極端ですが、

色々な情報を聞かない限りは、

提案をしない事が、私達のスタンスです。

 

今すぐでない方。

住替えするか分からないが、話をきいておきたい方。

時間があるときに相談してみたいという方。

お近くですので、是非当社にお声掛けください。

情報をご提供します。

大きな決断ですから、選択肢は多い方がよいと思います。

二子玉川の皆さま、引き続き、よろしくお願いします!

 

 

 

 

ご紹介ください。(関谷)

二子玉川にお住まいの皆様、ご覧いただき有難うございます。

これを書いている時は、台風18号の台風一過の暑い休日でございます。

お手物に届いている時には、涼しくなっているといいなぁと思います。

私の文章を読まれている方は、将来に備えた知識を得たい方、不動産に興味がある方、売買した事がある方など、不動産に関心がある方だと思います。

今回はそのような関谷ファンの方がいれば、皆様にお願いがあります。

知人・ご友人に関谷を紹介して欲しいと思っております。

どのような人がいたら紹介して欲しいが記載いたします。何卒、お付き合いください。

、家を持っていて、転勤がありそうな知人 … 三菱商事や伊藤忠商事などの商社や、金融系や外資系にお勤めの方が多いと思いますが、身近にいらっしゃいませんか。

転勤になった時に、お家を貸す方がよいか、売却した方がよいか…を予め把握しておくことで、気持ちにゆとりが生まれると思います。

通常の不動産屋は売買と賃貸の担当が別々になっているので、時間と手間が2倍かかりますが、私は両方携わっていますので、1回でOK。

「いつか転勤あるの?」などの会話で、答えがイエスであれば、「売却と賃貸を公平に提案してくれて、数年先の転勤でも嫌な顔をしない、感じの良い人を知っている」とご紹介ください!

 

、お子様が1人から2人に増えた方 … 二子玉川は2LDKのマンションが多い為、お子様が2人になると、頭の片隅で将来の住み替えを考える方が多いようです。

3LDKの相場の把握ならネットでできますが、今支払いの住宅ローンや、新しく購入するローンの相談。

売却が先か、購入が先か、どっちが良さそう?などお客様の状況に合わせた提案を致します。方向性がでれば、気持ちがスッキリし、仕事にも身が入るはずです。

「住替えに必要な知識や提案をしてくれて、住み替えが数年先になっても嫌な顔をしない、感じのよい人を知っている」とご紹介ください!

 

、一人にしては広い家に住んでいる高齢の方 … 二子玉川周辺で広い家=資産があるので、お手元に現金がなくても、駅近くの1~2LDKのマンション、高齢者施設などへの住替えがしやすいです。

手元に現金がないから、家を売って…などと考えている方が多いので、住み替えの様々な選択肢を提供し、その中からお客様にあった方法で進めるスタンスで仕事をしています。

老婆心的に「家の掃除が大変じゃない?」などとお聞きください。

答えがイエスなら「駅近くに、気軽に住替えられる提案をしてくれる、かっこよくて、感じのよい人を知っていると」ご紹介ください。

家を売る、買う方がいたら、関谷の事をお伝えください。

 

 

 

夏期休暇からみる不動産業界(関谷)

早いもので、秋はすぐそこ。

今年は夏らしい事ができなかった方も多いのではないでしょうか。

秋は秋らしい事をしていきましょう!

私は、食欲の秋を中心に過ごして参ります。

雨が続いた今年のお盆休み。

多くの不動産会社は毎年、1週間近くの休みを設定しています。

お盆を挟んだ火・水曜日から翌水曜日の8~9日間の休みです。

土日祝日に仕事をするこの業界。

お盆休み中に、色々と物件を見たい!

という購入希望のお客様に合わせて、営業すればいいのでは?

と思う方もいると思います。

私も業界に入った時にそう思いました。

特に前職がミサワホームにいましたので、お盆休みは仕事全開。

住宅展示場で待機しており、夏期休暇は、お盆の前・後で取得しておりました。

何が違うのでしょうか。

一番大きな違いは、自分(自社)だけで、仕事が出来るか、できないか―という点です。

ハウスメーカーは、集客・商談・契約などの営業プロセスは、自社が動いていれば、進められます。

ところが不動産業界は違います。

物件の案内がしたくても、売買契約がしたくても、どんなに会社が大きくても、相手(相手の不動産会社、売主・貸主)がいないと仕事ができない業界なのです。

この点が大きく違います。

販売窓口の不動産会社(売側)と、お客様を探して案内する不動産会社(買側)、この2社の足並みを揃える必要があります。

例えば、売側の業者は、他社からの案内依頼を待つ立場ですが、他社が休みであれば、ほどんど意味をなしません。

逆に私が、お客様を探して案内する不動産会社、つまり買側だとします。

案内したい物件が3件あり、販売窓口(売側)が、

①二子玉川不動産②東急リバブル③当社とします。

①②の会社に連絡しても、お盆休みで、案内ができない。

③は当社が販売窓口なので一見案内できそうですが、多くは売主様がお盆休みで案内できない――など、とにかく夏期休暇中は中途半端になります。

だったら、業者同士お互いに休みをとって、

お盆明けに一斉にまた仕事をしましょうとなり、水曜日~水曜日などの8~10日の夏期休暇になった訳です。

この業界では、他社は当然にライバルでもありますが、多くは「持ちつ持たれつ」の関係です。

私達が販売窓口(売側)になる事はよくある事ですが、

大手中小を含めた、他社との関係性があってこそ、

販売できますし、逆に他社も、

当社のような中小の会社との関係性を大切にしながら、

物件の取引に寄与しようとしています。

 

 

 

住替③ 「あぁ…」や「おー!」な売却事例  (関谷)

キュープラザがオープンし、二子玉川の活気も増して参りました。

梅雨の時期が続きますが、乗り切っていきましょう!

本日は、売却事例の中で、当社の実力や、他社の残念な事例などをベースに、当社の宣伝をしたいと思います。

 

①   先日、査定に行きました。その方は私に売却を依頼せず、S社に依頼しました。

残念という気持ちよりも、売主様が可哀そうでした。

その感覚は当たりました。販売開始は私も納得できる金額で出てきました。

ところが。確実にその金額で売れるのに、2週間後に500万円下げました。

最終的には、800万円も下げて取引したそうです。

その後、その物件はその価格から1000万円以上を上げて買取業者が販売していました。

そして、その物件は、その価格で取引されました。

 

②   マンションは上下階が同じ間取りです。

その部屋は、新築時の上下階の価格差は100万円でした。

中古でもそれ程、上下階との価格差は、分からないものです。

ところが。当社は上階を販売し、圧倒的な価格差で成約しました。

下階より950万円高く販売しました。下階は当社も見ています。

ああしたら良いのに、こうしたら魅力的なのに、という改善点が複数ありましたが、当社は上階を預かっているので、提案項目を伝える事は、先送りしました。

当社の方が先に売れました。

下階の販売会社に改善項目を伝えようと思っていましたが、売れてしまっていました。

下階は、大手2社が販売していました。

 

③   また上下階の話です。下階の話を先にします。

査定依頼されました。3社に相談していました。

手数料の話になりました。私は正規手数料を求めました。

私が選ばれ、希望額で販売成約しました。

ところが。

上階(同間取り)は他社で販売する事になりました。

手数料を他社が値引した(もしくは安かった)事が理由で、販売業者を選ぶ方でした。

結果、当社が販売した下階より300万円安く成約となりました。

ちなみに、当社を選んだお客様の父親は、長年不動産業を営んで来られた方で、息子が不動産業にも関わらず、当社に依頼するように指示してくれました。

 

いかがでしょうか。お客様の失敗事例、当社の成功事例でした。

ご覧いただき有難うございました。

周りの方で、住み替えを検討している方、いずれ転勤がある方など、ご紹介ください。

2~3年先の話でもOKです!

 

 

 

住替② 住替えのストーリー(関谷)

住替えの方が、多いです。

二子玉川エリアの価格は下がりつつありますが、以前と比べれば上昇しており、広い間取りに住み替えたり、戸建にお住まいの高齢の方が、狭いながらも利便性がよいマンションに住替えています。

住替えのポイントは、「購入が先に出来る」という選択肢がある事を覚えておいてください。

絶対できる訳ではありませんが、売却が必ず先ではありません。

売却が先か、購入が先か。

どちらを先にするかは、住替えのストーリーやお客様の状況や価値観で異なりますので、一概に言えませんが、購入先行ができれば、選択肢が広がることは間違いありません。

例えば、先に売却します。

メリットは売却価格が決まりますので、それに合わせた計画が立てられます。

デメリットは、引越しは2回になり、肉体的に大変。

さらに次に買う物件が見つからない場合、あせりで心が病む上、仮住まいが賃貸であれば賃料がどんどん膨れあがり、費用がかかります。

資金計画通りにいかない等が考えられます。

特に物件が少ないエリアでの住替えを考えている方は、購入先行を前提に検討した方が安心かと思います。

仕事から引退された高齢の方は、ゆうちょ銀行や地元の信金さんが、購入先行をサポートしてくれています。

不動産担保ローンのような高金利でなく、金利1~2%台のローンです。

新しい家に引っ越したら売却をする為、利息も多くありません。

高齢者にとって仮住まいは、心身ともに厳しいと思いますので、購入先行の選択肢が可能か不可能かは必ず確認しましょう。

また、このコラムで何度もお伝えしていますが、いまだに不動産業者に買い取ってもらう方がいます。

色々な事情がありますので、一概にダメとはいいませんが、二子玉川という市場の割に多い気がします。

冷静に考えれば、一般の方に売却した方が、価格的には良い方向にいくはずです。

1社だけでなく、2社以上相談する事が、この問題の解決方法でしょうか。

この場合の会社は、不動産会社ではなく、不動産仲介会社です。

ご注意ください。

よく分からない方は、当社にご相談ください。

地元で23年、地元の会社ですので、信頼を失う事はしておりませんので、ご安心ください。

医療の世界は、セカンドオピニオンの時代です。

大きな取引ですから、不動産に関しても、複数社に相談されてはいかがでしょうか。

 

 

 

 

住替え講座① 窓口作りのススメ (関谷)

新緑が萌え、どんどん二子玉川らしさが増してくる季節になりました。

皆様はいかがお過ごしでしょうか。

 

さて、読者様の中で、住替えをご検討の方もいると思います。

購入した時期はネット社会前の方もいると思うので、ネット時代の住宅購入の方法のひとつをお伝えします。

ネットをみれば、物件が検索できる時代ですから、わざわざ不動産会社に行かなくても情報は収集することができます。

初期段階は、このようなスタンスでよいですが、

実際に見てみたい場合は、そうはいきません。

 

スーモ・ホームズ・アットホームなどの不動産ポータルサイトには、物件と取扱会社が紹介されています。

例えば、気になる物件が5つあったとします。

あなたならどうされますか。

 

業界の事を知らない方は、1物件ごと、つまり今回は5社に問合せをし、結果多くの会社からの営業攻撃を受け、その対応に追われる日々がしばらく続く事でしょう。

 

ではどうしたら営業攻撃を少なくできるのでしょうか。

業界を知っている人であれば、答えは簡単です。

ネットの情報の9割は、どこの不動産会社でも取り扱える事を利用すればいいのです。

つまり、信頼できる人をみつけ、その人を窓口にすれば、不特定多数からの営業攻撃は避ける事ができます。

 

ただし、気を付けなければいけない事があり、ひとり窓口にもデメリットがあります。

ネット情報の1割は、取扱いができません。

たとえばA物件がその1割たった場合、ウソツキ営業マンの場合、「申込が入りました」という返事をする場合があるからです。怖いですね。

ネットに掲載されていて、どうしても見たい!

という場合は、窓口の営業マンに否定的な事を言われても、ご自身で連絡してみてください。

よい場合は、物件が実際に残っていて見学可能、悪い場合(窓口の言った事が真実の場合)は、個人情報を提供した後に、結局その物件には申込が入っている事告げられ、その後営業攻撃を受けるという話もよくある話です。

後半部分は、難しい事を色々書きましたが、窓口をみつける事は、やはり、お勧めの購入方法のひとつです。

是非、一度当社の営業スタッフも吟味してみてください。

 

 

 

マンション売却 番外編 (関谷)

いつもお読みいただき有難うございます。

スギ花粉の方は、そろそろ終わりが近づき、ヒノキ花粉の方は、もう少しでしょうか。

私は中学時代から、スギ・ヒノキ、両方の花粉とお付き合いしています。

身体がだるくなりやすいので、体調管理にお気を付けください。

 

さて不動産屋に行くことは、滅多になく、入りづらいものです。

でも、何かしら特別な用事や相談がなければ…と思わないでください。

私達は、「知っておきたいなぁ」という方を、求めております。

例をあげますと、

・いつか転勤になるので、家を貸そうかな、売ろうかなぁ。と悩んでいる方。

・子供が生まれる方で、いつか手狭になることが分かっている方。

・家が広く、駅近くのマンションに将来引越したい高齢の方、独り暮らしの方。

・離れて暮らしている親を呼ぼうかどうか、考えている方。

・特定のマンションの売出情報の、先行連絡を希望される方。

・家のローンがあり、住替えの方法を知りたい方。

・相続の相談

 

内容は色々ですが、今すぐの方よりも、「知っておきたい」方が多いです。

そんな私達ですから、今後、様々なセミナーを実施しようと思っています。

逆に、こんなのどう?とか、

イエステーションのスペースを利用して、こんな事したい!

という相談も受け付けております。

 

例えば、こんな事考えています。

・終活やエンディングノートを書いてみよう →興味があるが、きっかけがなかった方。

・マンション売却セミナー →今、書いていることを集約。

・幼児向けの「入門英語」、「リトミック」 →お母さまの交流に。

・明日から使える働くパパの、デスク「ヨガ」 →もちろん奥様も参加可!

・運気向上?土地・間取りの「気」を改善!風水セミナー →なんか良いことがない方。

・予算を上げても無理なく返済!FPセミナー(購入) →住宅購入者

・車好きの経営者へ!節税しながら高級車を保有しよう! →決算に備えて

・看板犬ミッキーも参加!愛犬が心地よい「犬ツボ」セミナー →ワンちゃんと一緒に

 

楽しい二子玉川ライフをご一緒に!

 

 

 

 

マンション売却⑱ 注意!査定は2種類あり。(関谷)

毎月お目通しいただき有難うございます。

最近、この近況レポートが人気になってきたようで、誤字脱字・記入ミスがあると、ご指摘をいただけるようになりました。

有難い事です。

引続きよろしくお願いします。

 

今回は勉強的な話ではなく、

改めて我々は、何者か……を簡単にお伝えします。

会社名は「すまい倶楽部株式会社」。

「イエステーション」は、フランチャイズの名で、10年前から使用しています。

二子玉川で23年間、不動産業を営んでおり、

売上割合は売買仲介が7割、賃貸関係が3割です。

売買が主流の不動産会社としては、二子玉川地域で一番長い歴史がある会社です。

イエステーションは全国110の加盟店があり、営業マンは400名程です。

私の営業成績はここ数年、年間10位前後で、上位2~3%に位置しております。

つまり、皆様にはそこそこのサービスではなく、上位2~3%のサービスが提供できると思っております。

昨年は、スタッフの村上が400名の営業マンでトップ1位の成績をおさめ、メンバー全員の実力が並大抵ではない事が、証明されつつあります。

普段の一日は勉強会からスタートし、誰が対応しても同じようなサービスが提供できるように朝8時から集まっております。

更に売却に関しては、2名体制で相談に乗っておりますので、お役に立てる話ができると思っております。ま

だまだお伝えしたいのですが、こんな感じです。

 

 

最近「知らない」を利用した悪質な話をききましたので、お伝えします。

不動産の査定には2種類あります。

ご存知でしたか?この違いをまず理解しておく必要があります。

知らずに1社だけに相談した場合、どっちの査定かわかるはずがありません。

   不動産業者が購入する為の査定額。(仲介業者ではありません)

   エンドユーザー(一般のお客様)が購入する査定額。

この2つ、全く違います……ご注意ください。

 

例えば、仲介業者が5社の査定額を提出し、仮に4社が2000万円で1社が2500万円の査定だった場合に、2500万円の高値が出た!と喜んではいけません。

これは①の不動産業者が購入する為の査定額なので、不動産業者は、ここから更に利益をのせて販売するからです。つ

まり、3000万円以上でエンドユーザー(一般のお客様)に売却ができたのに、1社にしか相談しなかったので、不動産会社の言いなりになったという結論です。

結構多いので、注意してくださいね。

特に築20年以上の不動産です。

解決方法としては、2社以上の不動産会社に相談するか(セカンドオピニオン)、1社ならネット等を駆使しながら相場を探るか、どちらかでしょうか。

 

大手だからといって、1社だけで進めない方がよいと思います。

特に築20年以上のマンションの方はご注意ください。