2種類の査定金額 (関谷)

いい気候になりました!お散歩が気持ち良いですね!

本日は、不動産の査定には2種類ある事を、事例を通じてお伝えします。

Kさんは60代の夫婦。世田谷区の築35年のマンションに新築から住んでいました。

お子様も独立し、奥様のご実家に引越をする事になり、他社で売却査定を実施。

他社の営業と相談し、査定金額「7-8件」を出すとの話でした。

営業マンは「最も高い金額で話を進めましょう」と言っています。

 

あなたなら、どうしますか???

1、信頼できそうだし、こんなに沢山、査定してくれた。もう他に行っても仕方がなさそうだからこのまま進めよう。

2、査定してくれたが、大切な資産。他にも聞いておこう。

 

結果、私のお客様は2番を選び、私に相談しました。

でも、業界の事を知らない、もしくは、営業に多く声をかけたくない場合、

1番で進めてしまう気持ちも理解できます。

 

最終的に私は、1の最高額よりも、1100万円高く販売しました。

3600万円が4700万円です。

では、何が1番では、いけないのでしょうか。

ポイントは「買う人は誰か」です。

「不動産の買取業者」か「一般ユーザー」。

 

今回の不動産営業は、「不動産の買取業者」を対象に8社査定依頼して金額を提示しました。

最も高い金額であっても、その金額に「利益をのせて」、再度一般ユーザー向けに販売する事が彼らの狙いであり、仕事です。

だったら、最初から一般ユーザーを対象に販売した方が、高く売れるに決まっています。

お分かりになりましたでしょうか。

誰を対象(買い手)とした「査定」をするかで、査定額の結果が全く違います。

業者の買取査定があることを覚えておいてくださいね!

但し、安くても業者と取引する方がよいケースもありますので、一度ご相談ください!

 

 

 

 

 

そろそろ住み替えようか編 (関谷)

暖かくなりましたが、ヒノキの花粉の私は、まだマスクが離せない。

暑さと花粉症の戦いは、ゴールデンウィーク明けまで続きます。

同類のアレルギーの方、もう少しですね。

 

さて、今回からはそろそろ住替えようか。

という人向けのお話をします。

 

まず、重要なことは「買った後に売る」か「先に売る」かです。

「買った後に売る」

メリット:幾つかありますが、今の家に住みながら物件を探せる事が、まず一番のメリットかと思います。

引越しも1回で、仮住まいをしなくてもよいので、賃料など余計な費用が掛からない。

デメリット:売却価格が確定していない為、計画だけで進めてしまう事や、今の家と購入した家とダブルローンがしばらく続く事が考えられます。

 

「先に売る」

メリット:売却価格が確定するので、スッキリする事や、今の市場に応じた売却活動ができる事

デメリット:仮住まいが必要である事。

それに伴う引越し(2回)、次の家までの賃料や礼金等が必要となります。

 

どちらがよいか、人それぞれ違いますので、一概に言えませんが、例えば同じ二子玉川に住替えたい場合、物件が出ない地域なので、先に売ってしまうと、次の家が見つかるまで時間がかかり、仮住まいの賃料も相当になると考えられます。

手元の現金を使いたくない人は、先に売れば手元にお金が残る場合が多いですが、後で売るとダブルローンが長くなってしまい、結局証券などを崩す事になるかもしれません。

小さなお子様や、高齢や体の弱い方がご一緒であれば、先に買って、引越しは1回がよいかもしれません。

どちらがよいか、ある程度考えておくと、不動産会社と相談する時に、深い話まで出来るかもしれません。

ご参考に。

 

 

 

 

いつかの「売る」に備えて② (関谷)

花粉・マスク・黄砂・マスク・PM2.5・マスク・・・受け入れるしかない季節ですが、

はやく飛散物が治まって欲しいものです。気を付けていきましょう。

さて、今回も「今」でなく「いつか売却するかも」…という人に向けた第2弾。

前回は、

1、いい眺望があれば写真をとっておきましょう。

2、不要な荷物は、徐々に整理しましょう。

という話をしました。

たぶん、上記2つも「いざ」という段階にならないとやらないと思います(笑)。

でも、やると良いと思います。不動産屋の写真撮影の日が曇りである事もあり、ネットの眺望写真が曇り空…なんて最悪です。帰宅の道のりに、桜が綺麗なところがあれば、天気の良い日に撮影しておくだけでも違います。お客様が見学した時にも見せられますし、色々と活用できます。

 

3、普段の「いいね!」をメモしておく。

写真の文字バージョンでしょうか。平行して写真を撮ってもいいかもしれません。

家の中、家の外、なんでも構いません。いざ売るときには、その「いいね」を不動産屋に伝えるのです。ネットや販売図面に掲載したり、営業トークに使わせます。

「子供が小さな頃も、下階の方からは、なにも言われていない」

「夏の○時になると、この窓からこの角度で朝日が差しこみ、気持ちがいい」

「〇時になると、あそこのスーパーの肉が安くなる」

「メジロが隣地の梅の木にいるのが、可愛い」など、

住んでいるから分かる「いいね!」は、次買う人の「いいね!」になります。

 

不動産屋のチラシを見てください。「築浅物件」「日当たり良好」「駅徒歩〇分」「床暖房・食洗器」「室内綺麗にご利用です」。こんな感じが多いです。

表面的な内容が一般的ですし、こんな感じで取引された金額が「相場」だとしたら、チャンスあり、と思いませんか。色んな魅力をもっとアピールすることで、良さが増し、価値が増すかもしれません。大切な資産の魅力を最大限に伝える為に、できる事を始めてみましょう。

次回は、「そろそろ考えようかな」編をお伝えします。

 

 

 

 

いつかの「売る」に備えて⓵ (関谷)

花粉・黄砂・PM2.5が同時に飛来する季節がやってきました。

外出時はマスクをする人が増えて参りしたが、今や春の風景になってきたように感じます。

 

さて、「今」でなく「いつか売却するかも」…という方向けに書いて参ります。

「新築マンション(全戸)」と「中古マンション(1室)」の広告で最も違う事はなんでしょうか。

私は掛けられる費用だと思います。

新築マンションは販売戸数が多い為、プロのデザイナー・プロのカメラマンに依頼し、グラフィックや魅力あるアングルで私達の心に伝わる写真や画像を用意する事ができます。

一方、中古マンションの1室は、どうでしょうか。いかにもド素人の営業マンが撮影した写真が並び、暗い曇り空の外観写真・歯ブラシが置いてある洗面所、生活感たっぷりのリビング等を平気にネット掲載し、広告としている事も珍しくありません。

中古は、一般人の家の販売を、仲介会社の営業がお手伝いしますので、営業マンのセンスによって大きく左右されます。

そのような悪条件中、皆様ができる事は何でしょうか。

いつか売る事に備えて、何をしておくと良いのでしょうか。

一部をお伝えしたいと思います。

 

1、一年を通じて、良い風景を写真にとっておく。

どの季節に売るか、分かりませんし、天気がよい日に買手が見学に来るとは限りません。

冬の日差し、新緑、紅葉、雪、夕日、青空、花火大会、富士山、などネット掲載用、案内時に見せるアルバム用に、今の内から良い景色や状態を写しておきましょう。

 

2、荷物は少なくしておく。

引越の時に断捨離するならば、先にやっておけば、売る時はスッキリ、引越時は楽々と、両方役に立ちますので、一石二鳥です。

例えば、あなたが3人暮らしで10年住んでいた場合、買手の方も「これくらいの収納量になるんだ…(足りないなぁ)(まだ、収納に余裕があるんだぁ)」と、家族関係と収納量の物差しにしますので、大きく印象が違ってきます。

徐々に整理をしておきましょう。

 

3、…といきたかったですが、スペースがなくなりましたので、次回へ。

 

 

 

 

ミッキー (関谷)

12月にご覧の方、一年間有難うございました。

1月にご覧の方、本年も当社すまい倶楽部をよろしくお願いします。

さて、話は変わりますが、看板犬ミッキーは、ご存じでしょうか。

会社に毎日いるワンちゃんです。

ご存じない方は、一度覗きに来てくださいね。

可愛いですよ。

彼が来て5年近くが経過しておりますが、当社に来た経緯を改めてお伝えしたいと思います。

ある高齢のお客様が、ミッキーを飼っていました。

高齢者施設に行くことを決め、きちんと育ててくれる人物として、代表の三浦が候補者になった事が始まりです。

初めの段階では、社長は飼う気は全くありませんでしたが、そのお客様の「一度会って欲しい」という願いを断る事ができず、面談の日を迎えました。

実は社長には「断る事ができる策」があったからです。

「犬はタマネギの臭いが苦手」という知識です。

算段としては、タマネギ効果で犬が社長に近づかず、「私とは合わないようですね」と言う流れでした。

面談前にタマネギを切り、万全の体制で、ミッキーと初対面しました。

ご存じの通り作戦失敗。

 

初めて会ったオヤジ(社長ですが)に駆け寄り、足から離れず、ずーっとシッポを振ってしまいました。

 

その日の夕方、会社全体緊急会議の実行が発令されました(といっても数人ですが)。

社長曰く「あのな…あの…、会社で犬というものを飼おうと思うが、皆どう思う?」議題はこれでした。

面倒は社長がみればいいと思いましたので、誰も飼う事に反対しませんでした。

こんな経緯です。

 

社長もすっかり変わりました。

幼少時代(北海道出身)に、犬を飼っていましたが、当然家の外で飼っていますし、犬小屋が雪に埋まっても何とも思わなかったそうです。

ですからミッキーが来る前は、「家で犬を飼うなんて信じられない。ましてや、一緒に寝るなんて!」という考えでしたが、

最近では、外で飼われている犬を見ると「可哀そうだなぁ」とか、

 

一緒に寝るなんて!に関しては、ひどいものです。

会社が終わり帰り支度をしながら、

「今日は、ミッキーちゃんと、ねんこ・ねんこするんだ」と発したりする状況です。

もう可愛くて仕方がないようです。

僕達も可愛がってくださいね。

 

動物を店舗で飼う事には、賛否両論あると思います。

イヌが苦手なお客様もいると思います。

ただ、私はそれにより来店が少なくなっても、ミッキーを介することでグッとお客様と親しくなれる事の方が多いので、それでいいのかなぁと思っています。

また、大手で犬を飼う事は絶対に考えられないので、個人の実力で生きている我々らしい感じも、気に入っています。

私自身はミッキーと5年以上仕事をしている相方ですが、頼りになる営業パートナーだと思っています。

 

 

 

会社 (関谷)

オークモールの前(八百五さんやリゴレットの所)を歩くと、夏とは一転して、ビル風が寒い!と思う、今日この頃でございます。

あそこを通る時は覚悟しましょう。

先日、お客様から会社を変えたね、というご指摘を受けました。

イエステーションを何故やめたのか、何故すまい倶楽部という会社に入ったか…という話になりました。

名刺を見ていた娘にも「あれ、会社かわったんだ」と言われましが、会社は変わっておりません。

以前は、フランチャイズの名称「イエステーション」を前面に出して活動してきましたが、本来の会社名を前面に出して活動するようになりました。

「すまい倶楽部株式会社」が、僕達の会社名です。

よろしくお願いします。

 

思い起こせば、7年半前に入社しました。

この会社に入るきっかけは、前職のミサワホーム時代にさかのぼります。

会社が集客してくれる展示場やホームページ以外に、紹介を目的とした不動産会社のルートセールスもしておりました。

算段としては、1年に1つ紹介成約ができそうな不動産会社と12社お付き合いすれば、年間12棟契約できるという目的です。

おおよそ200社飛び込み、タイミングや気が合う・合わないもあり、再度行ってみようと思う会社が50社、その内、信頼を築く事ができる会社が10社――という感じです。

その時の私の売り(不動産屋さんにとってのメリット)は、土地に参考プラン(どれくらいのボリュームの家が建築できるかを設計する事)や、オリジナルプラン(お客様の要望に合わせて、間取り図を作成する事)を24時間以内に描きますよ!というサービスです。

もともと私は積水ハウスで設計をしていたので、間取り図が描けますので、そのスピードと正確な間取り図が人気でした。

そんなお付き合いした不動産会社の中で、今の会社が一番好きでした。

社長やスタッフ(村上君は今もいます)、そして契約書の内容もしっかりしていました。

いわゆる1年に1つ紹介成約がでる会社というのが、

1番の理由でしたが…(笑)。

いつしか私の気持ちは、ミサワホームしか販売できない営業より、お客様の話を伺って自由に商品を提供しながら進めていく営業、現在でいうコンサルティング営業をしたいと思い、知り合いだった社長の三浦に入社の相談をしたのが、今ここにいる理由です。

私的には200社で一番いい会社という事になりますし、そう思っています。

いい会社です。

三浦さんを応援しましょう。

 

 

 

スタンス (関谷)

もう冬になってしまいました…。

あっという間ですね。

寒暖差が激しいので、体調管理など、ご自愛くださいませ。

さて今回は、2年前にも書いた事ですが、「当社の営業スタンス」の一部についてお伝えしたいと思います。

 

まず社長の良い所のひとつは、個人の売上をうるさく言わない所です。

指摘する所は、仕事をきちんとしているのかどうか――特に、凡事を徹底しているかは注意されます。

つまり売上ではなく、日ごろのプロセスを重視してくれます。

多くの営業会社では、月末に近づくと「売り上げをあげろ!」と言われますが、ほとんど言いません。

そんなスタンスでいてくれる社長なので、売却の打合せにいく時も「売却を任せてもらうように話をしろ」なんて事はいいません。

常に「お客様の話を深く聞いてこい、その中でベストな提案をしろ」といいます。

何故売却したいのか、

その後どうするのか、

家族は何人か、

お子様は何歳か、

計画はいつ頃を考えているのか、

ご両親の状況はどうか、

月々のローンの支払はいくらで、

残債はどれくらいあるのか、

今の住まいのお不満点は何か、

何故今の住まいを選んだのか、

奥様は働いているのか、

次の生活はどんなイメージを持っているのか、等々。

 

つまり、お客様と同じ情報を共有し、

同じ状況に身を置けることができれば、

あとはお客様の足りない不動産や金融の知識を、私達が提供すれば、間違えのない計画が実行できるはずです。

「専門知識のある家族」といえば、分かりやすいでしょうか。

お客様がいう通りに、売らない、

買わない、貸さない、借りない―そこまでは極端ですが、

色々な情報を聞かない限りは、

提案をしない事が、私達のスタンスです。

 

今すぐでない方。

住替えするか分からないが、話をきいておきたい方。

時間があるときに相談してみたいという方。

お近くですので、是非当社にお声掛けください。

情報をご提供します。

大きな決断ですから、選択肢は多い方がよいと思います。

二子玉川の皆さま、引き続き、よろしくお願いします!

 

 

 

 

ご紹介ください。(関谷)

二子玉川にお住まいの皆様、ご覧いただき有難うございます。

これを書いている時は、台風18号の台風一過の暑い休日でございます。

お手物に届いている時には、涼しくなっているといいなぁと思います。

私の文章を読まれている方は、将来に備えた知識を得たい方、不動産に興味がある方、売買した事がある方など、不動産に関心がある方だと思います。

今回はそのような関谷ファンの方がいれば、皆様にお願いがあります。

知人・ご友人に関谷を紹介して欲しいと思っております。

どのような人がいたら紹介して欲しいが記載いたします。何卒、お付き合いください。

、家を持っていて、転勤がありそうな知人 … 三菱商事や伊藤忠商事などの商社や、金融系や外資系にお勤めの方が多いと思いますが、身近にいらっしゃいませんか。

転勤になった時に、お家を貸す方がよいか、売却した方がよいか…を予め把握しておくことで、気持ちにゆとりが生まれると思います。

通常の不動産屋は売買と賃貸の担当が別々になっているので、時間と手間が2倍かかりますが、私は両方携わっていますので、1回でOK。

「いつか転勤あるの?」などの会話で、答えがイエスであれば、「売却と賃貸を公平に提案してくれて、数年先の転勤でも嫌な顔をしない、感じの良い人を知っている」とご紹介ください!

 

、お子様が1人から2人に増えた方 … 二子玉川は2LDKのマンションが多い為、お子様が2人になると、頭の片隅で将来の住み替えを考える方が多いようです。

3LDKの相場の把握ならネットでできますが、今支払いの住宅ローンや、新しく購入するローンの相談。

売却が先か、購入が先か、どっちが良さそう?などお客様の状況に合わせた提案を致します。方向性がでれば、気持ちがスッキリし、仕事にも身が入るはずです。

「住替えに必要な知識や提案をしてくれて、住み替えが数年先になっても嫌な顔をしない、感じのよい人を知っている」とご紹介ください!

 

、一人にしては広い家に住んでいる高齢の方 … 二子玉川周辺で広い家=資産があるので、お手元に現金がなくても、駅近くの1~2LDKのマンション、高齢者施設などへの住替えがしやすいです。

手元に現金がないから、家を売って…などと考えている方が多いので、住み替えの様々な選択肢を提供し、その中からお客様にあった方法で進めるスタンスで仕事をしています。

老婆心的に「家の掃除が大変じゃない?」などとお聞きください。

答えがイエスなら「駅近くに、気軽に住替えられる提案をしてくれる、かっこよくて、感じのよい人を知っていると」ご紹介ください。

家を売る、買う方がいたら、関谷の事をお伝えください。

 

 

 

夏期休暇からみる不動産業界(関谷)

早いもので、秋はすぐそこ。

今年は夏らしい事ができなかった方も多いのではないでしょうか。

秋は秋らしい事をしていきましょう!

私は、食欲の秋を中心に過ごして参ります。

雨が続いた今年のお盆休み。

多くの不動産会社は毎年、1週間近くの休みを設定しています。

お盆を挟んだ火・水曜日から翌水曜日の8~9日間の休みです。

土日祝日に仕事をするこの業界。

お盆休み中に、色々と物件を見たい!

という購入希望のお客様に合わせて、営業すればいいのでは?

と思う方もいると思います。

私も業界に入った時にそう思いました。

特に前職がミサワホームにいましたので、お盆休みは仕事全開。

住宅展示場で待機しており、夏期休暇は、お盆の前・後で取得しておりました。

何が違うのでしょうか。

一番大きな違いは、自分(自社)だけで、仕事が出来るか、できないか―という点です。

ハウスメーカーは、集客・商談・契約などの営業プロセスは、自社が動いていれば、進められます。

ところが不動産業界は違います。

物件の案内がしたくても、売買契約がしたくても、どんなに会社が大きくても、相手(相手の不動産会社、売主・貸主)がいないと仕事ができない業界なのです。

この点が大きく違います。

販売窓口の不動産会社(売側)と、お客様を探して案内する不動産会社(買側)、この2社の足並みを揃える必要があります。

例えば、売側の業者は、他社からの案内依頼を待つ立場ですが、他社が休みであれば、ほどんど意味をなしません。

逆に私が、お客様を探して案内する不動産会社、つまり買側だとします。

案内したい物件が3件あり、販売窓口(売側)が、

①二子玉川不動産②東急リバブル③当社とします。

①②の会社に連絡しても、お盆休みで、案内ができない。

③は当社が販売窓口なので一見案内できそうですが、多くは売主様がお盆休みで案内できない――など、とにかく夏期休暇中は中途半端になります。

だったら、業者同士お互いに休みをとって、

お盆明けに一斉にまた仕事をしましょうとなり、水曜日~水曜日などの8~10日の夏期休暇になった訳です。

この業界では、他社は当然にライバルでもありますが、多くは「持ちつ持たれつ」の関係です。

私達が販売窓口(売側)になる事はよくある事ですが、

大手中小を含めた、他社との関係性があってこそ、

販売できますし、逆に他社も、

当社のような中小の会社との関係性を大切にしながら、

物件の取引に寄与しようとしています。

 

 

 

住替③ 「あぁ…」や「おー!」な売却事例  (関谷)

キュープラザがオープンし、二子玉川の活気も増して参りました。

梅雨の時期が続きますが、乗り切っていきましょう!

本日は、売却事例の中で、当社の実力や、他社の残念な事例などをベースに、当社の宣伝をしたいと思います。

 

①   先日、査定に行きました。その方は私に売却を依頼せず、S社に依頼しました。

残念という気持ちよりも、売主様が可哀そうでした。

その感覚は当たりました。販売開始は私も納得できる金額で出てきました。

ところが。確実にその金額で売れるのに、2週間後に500万円下げました。

最終的には、800万円も下げて取引したそうです。

その後、その物件はその価格から1000万円以上を上げて買取業者が販売していました。

そして、その物件は、その価格で取引されました。

 

②   マンションは上下階が同じ間取りです。

その部屋は、新築時の上下階の価格差は100万円でした。

中古でもそれ程、上下階との価格差は、分からないものです。

ところが。当社は上階を販売し、圧倒的な価格差で成約しました。

下階より950万円高く販売しました。下階は当社も見ています。

ああしたら良いのに、こうしたら魅力的なのに、という改善点が複数ありましたが、当社は上階を預かっているので、提案項目を伝える事は、先送りしました。

当社の方が先に売れました。

下階の販売会社に改善項目を伝えようと思っていましたが、売れてしまっていました。

下階は、大手2社が販売していました。

 

③   また上下階の話です。下階の話を先にします。

査定依頼されました。3社に相談していました。

手数料の話になりました。私は正規手数料を求めました。

私が選ばれ、希望額で販売成約しました。

ところが。

上階(同間取り)は他社で販売する事になりました。

手数料を他社が値引した(もしくは安かった)事が理由で、販売業者を選ぶ方でした。

結果、当社が販売した下階より300万円安く成約となりました。

ちなみに、当社を選んだお客様の父親は、長年不動産業を営んで来られた方で、息子が不動産業にも関わらず、当社に依頼するように指示してくれました。

 

いかがでしょうか。お客様の失敗事例、当社の成功事例でした。

ご覧いただき有難うございました。

周りの方で、住み替えを検討している方、いずれ転勤がある方など、ご紹介ください。

2~3年先の話でもOKです!