三浦社長のふどうさんコラム 【コロナ禍におけるマンションの騒音問題4】

マンションの床の騒音

今回は、床(スラブ)の音のお話を主にしたいと思います。

まず、音の種類には、2種類の音があります。

軽量衝撃音(LL)と重量衝撃音(LH)。前者は、スプーンを落とした音、椅子を引く音、スリッパでパタパタ歩く音など。

後者は、飛び降りた時にするドスンという音、子供が走り回った時にするドンドンという音など。

したがって音というより振動に近い。では、そういった音が伝わりにくいマンションをどうやって見極めればよいのか。

LHに関しては、床(コンクリートスラブ)の厚さを確認します。

理想的には20センチ以上とされています。

では、どこでそれを確認するのか。まず、担当の営業の方に聞いてみましょう。

分からなければ、図面で確認する方法もあります。

床伏図(ゆかふせず)という図面を見ます。

注意するのは、同じマンションでも階数や位置によって厚さが違う事です。

さらに同じ部屋の中でも違いがあります。

また、自分の部屋だけでなく真上の部屋のスラブ厚も確認します。

厚さは、スラブリストを見れば確認できます。

重量衝撃音はスラブの震度によって起こります。

したがってスラブが一枚の大きな板みたいだったら振動はより大きくなります。

それを防ぐために大梁や小梁でスラブを分断していきます。

反対に梁を少なくするために中空スラブ工法やアンボンドスラブ工法という工法が考案されましたが、逆に振動を大きくすることになりました。

軽量衝撃音(LL)は、床の仕上材によって防音効果が異なります。

一番防音性のあるのは、絨毯やカーペット、コルクなどの弾力性のある素材です。

最近はフローリングが主流ですが。

素材の他に仕上げ工法によっても変わります。

仕上げ工法は直床工法と二重床工法があります。

フローリングなどは、二重床工法が多く、軽量衝撃音を軽減します。

ただし防音対策をしていない二重床工法だとかえって振動や音がします。

吸音材や防振ゴムなどを用いて防音します。

お客様をご案内すると床がフカフカして気持ち悪い、という方がいらっしゃいます。

あれは、防音材によるものです。傷んでいるわけではありません。

 

 

 

 

この他に以外な盲点なのが内廊下によるドアからの音漏れです。部屋の中で犬が吠えていたりする音は意外と外に聞こえます。また、風が強い日などはドアから風切り音がします。逆に外廊下外階段で、外階段が鉄やコンクリートだった場合ハイヒールの音が響いてうるさい、という事もあります。中古住宅であれば住んでいる人に尋ねるのはもちろんです。

三浦社長のふどうさんコラム 【コロナ禍におけるマンションの騒音問題3】

今回は、ハードの面から騒音問題をお話しします。

まず、壁の話。隣の住戸との壁を戸境壁(こざかいかべ)といいます。

壁を叩いてみてコンクリートの鈍い低い音がすれば、コンクリートの戸境壁にクロスを直接貼っています。

これが一番遮音性の高い工法と言われています。

ただ、コンクリートの厚さまでは分かりません。

では、どうすればいいか。

壁を直接叩いてもある程度は分かりますが、正確には、図面(雑詳細図)で確認します。

昔は、150ミリが普通でしたが、今では180から200ミリが理想とされています。

これに対して二重壁工法と言って間柱を立て、石膏ボードを下地にして壁を造る方法があります。

ただ、この方法だとコンクリートと石膏ボードのすき間で音が反響し遮音性が落ちます。

戸境壁には適しません。

似て非なるもので、GL工法という壁があります。

この工法は最悪で音が筒抜けになります。

ただ、外壁と接する壁は、音漏れの心配はないので、GL工法を使うのは問題ありません。

タワーマンションの戸境壁はコンクリートではできていません。

乾式壁といって、いくつかの工法はありますが、基本的の素材は石膏ボードです。

吸音材として一般的に使用されるのは、グラスウールが多い。

では、遮音性は問題ないのでしょうか。

一般的には厚さ200ミリのコンクリートの壁と同等の遮音性があるといわれています。

しかし、私の住んでいるタワ―マンションでは、掃除機を壁にぶつける音とかがたまに聞こえます。

でも、コンクリートの壁でも壁に何かをぶつければ音はします。

つまり、乾式壁だから遮音性が悪いというのではなく、音の性質によって防げない音はあるという事です。

また、自重と耐震性の問題からタワーマンションの戸境壁は、乾式壁が採用されています。

戸境壁に対して部屋の中の壁を仕切り壁と言います。

図面をよく見るとPS(パイプスペース)という表示があります。

この場所には、自分の配管だけでなく、上下階の排水竪管が通っています。

上の人の排水の音が聞こえることがあります。

もし、PSに寝室が隣接していれば、流水の音で寝られないという事になりかねません。

そこで、PSを囲む壁にどのような遮音対策がされているかを確認します。

遮音シートや石膏ボードの二重貼りなど、設計図書の仕様書などで確認します。

また、エレベーターに接する部屋の壁の仕様なども確認します。

では、次回は、床(スラブ)のお話を中心にしたいと思います。

 

 

 

三浦社長のふどうさんコラム 【コロナ禍におけるマンションの騒音問題2】

引き続き、では、具体的に、騒音を避けるためにどういうところに気を付けてマンションを選べばよいか、いくつかのポイントをお話ししたいと思います。

騒音問題は、大きく分けてソフトの面とハードの面があります。

まず、ソフトの面。例えば、マンションの1階にある、掲示板に貼ってある書面をよく見る。

もし、マンションの中で騒音問題があった場合、掲示板にその注意書きが貼られています。

また、過去にあって現在解決されていた場合、マンションの議事録などに記録があるので議事録に目を通す。

その他の書面としては、管理規約や使用細則、管理会社の重要事項調査報告書などに音の事の記載がないが目を通す。

例えば、フローリングが禁止になっているマンションは、床のコンクリートの厚さが薄く、直貼(じかばり)になっている場合が多い。

最近のマンションは、二重床、二重天井になっているのが多いが、昔のマンションは、天井の高さを確保するためにそうなっていないものが多い。

図面を見て、リビングがフローリングでない部屋は要注意です。

その他簡単な方法としてはヒアリングがあります。

所有者はもちろん、他の住民、管理員などに騒音問題がないかヒアリングしてみると分かる場合が多い。

ただ、鉄筋の建物の場合、音の伝わり方が複雑で、必ずしも聞こえている音が真上の部屋ではない場合もあります。

また、騒音は、マンションの中だけではありません。

外から入ってくる音もあります。

そのため平日と休日、昼間と夜間など曜日や時間によって聞こえてくる音が異なる場合があります。

風や雨などの気象条件によっても異なります。

笑い話でないですが、私が20代の時に初めて購入したマンションで、住んでみたらすぐ近くに踏み切りがあって、時間帯によって、ひっきりなしに踏切の音がするのを気づいたのは、購入した後でした。

次回は、ハードの面のお話をしたいと思います。

 

 

 

 

最近の話(社長)

こんにちは、いかがお過ごしですか。もう12月です。

一年が経つのは本当に早い。ハロウィンが終わったと思ったら、街はもうクリスマスの装いです。

今年のライズのクリスマスツリーやライズの飾りつけは、エリック・カールという絵本作家が書いた絵本【はらぺこあおむし】の世界感をモチーフにしたそうです。

バーズモールにもはらぺこあおむしが食べたラフランス?の飾りが置いてあります。

ちなみにミッキーはラフランスが大好きです。

ライズで最近火事がありました。ウエストの12階から出火し、一時は大騒ぎになりました。

12階にお客様が住んでいて、当時、飼っていた犬がひとりで留守番をしていました。

この子、ミッキーの数少ない友達です。火事の通報を聴いたお客様が慌てて部屋に戻ろうとしたところ、消防士の方から止められたそうです。

理由は、犬だから。しかし、よく言うように、犬を飼っている人からすれば家族と同じです。

でも、飼ってない人には通じません。

それを聞いた奥様は怒り狂っていたそうです。

落ち着いたころ部屋に様子を見にお伺いしたら、興奮して走り回っていました。

でも、元気そうで、無事でよかったです。何かあったら、ミッキーもとても悲しみますから。

先日、名門、横浜カントリー倶楽部に行きました。

コースは、よくトーナメントで使われる西コース。

カート無で歩きです。フェアウエーを歩いていると、プロゴルファーになったような気分になります。

少し、妄想癖があります。

二子玉川から車で30分位なので、おそらく一番近いゴルフ場です。

良ければ会員になろうと思って視察を兼ねて行きました。

コースはなかなか戦略的で面白かったですが、スコアが良くなかった。

特にグリーンが難しかった。リベンジしたいです。

さて、今年も大変お世話になりました。

まだ、まだ、コロナの世の中は続きそうですが、2022年はいい年にしたいですね。では、また、お会いしましょう。

 

 

 

会社の創立27年の記念日とミッキーのバースデー(三浦)

こんにちは、いかがお過ごしですか。

暑い暑いと言っていた夏も終わり、一気に秋めいてきました。

仲秋の名月をミッキーと一緒に鑑賞しました。

満月と重なるのは8年ぶりとか。

そしてその日、9月21日は会社の創立27年の記念日でもありました。

ミッキーの誕生日はその2日後の9月23日。

ミッキーがうちに来てから10年の歳月が過ぎました。

ミッキーは今年で12歳。

人間でいうと64歳になります。なんと私より年上です。

縁あってうちに来たのが2歳のとき。今でも思い出しますが、ミッキーは一度だけうちの会社から脱走したことがあります。

ちょっと目を離した隙に会社の裏口から脱兎のごとく逃げました。

その時は心臓が口から飛び出しそうなくらい驚きました。

すぐに追いかけましたが、裏の道路を渡って向かいの家の庭に逃げ込みました。

もし車に跳ねられたらと思うと、ぞッとしました。

その時にいた社員と私の二人で何とか捕まえて連れ戻しました。

きっと、元の飼い主のところへ帰りたかったのだと思います。

今では、ドアが開いていても出ようとしません。ここが自分の家だと、ここで暮らしていくのだと、覚悟を決めたのだと思います。

ミッキーがうちに来てから私の生活も随分変わりました。

なにせ、24時間、365日、ほぼ一緒にいます。

会社でも一緒、夜も私の部屋で寝ています。

一緒に散歩に行って、手足を洗って、ごはんを作って食べさせる。

そんな他愛のない日常にすごい幸福感を感じます。

でも、いつかは別れなければならない時が来ます。

そんな時の事を想像し、ミッキーの顔を見ていると、なぜか涙が自然とでてきます。

年なんでしょうか。また、来月。

 

 

 

 

三浦社長のふどうさんコラム 【コロナ禍におけるマンションの騒音問題】

最近、管理しているマンションに住んでいる方から音の問題のご相談が増えています。

隣の話声が聞こえる、夜中に何か上から音がする、子供の走る音がうるさい、掃除機が壁にあたる音が響く、直接言うのは怖い、どうしたらいいか困っている。

マンションの音の問題は以前から勿論ありましたが、コロナになってから増えています。

理由は、在宅勤務が多くなったためです。また、音は、いったん気になると、逆に耳を澄ますように
音を気にするようになるので厄介です。

では、マンションに住むのをやめて、一戸建てに住めば、と思いますが、一戸建でも隣地との距離が近いと隣の家の音や振動は伝わってきます。

子供が階段を駆け上がる振動が伝わります。

昔、隣の家のピアノの音が原因で殺人事件になった例もあります。

無人島で住む以外音から逃れることは困難です。

したがってある程度はお互い様と思って受忍するしかありません。

また、自分でも気を付けて生活するように努めます。

私も長く住んでいますのでたまに感じることがあるのですが、タワーマンションの隣の部屋の音や
上の階の音がたまに聞こえます。

タワーマンションの隣の部屋との壁(戸境壁)は石膏ボードで作られています。

コンクリートではありません。ご存じでしたか?

次回は、具体的にどういうマンションを選べば音の問題をクリアできるのかを
お話ししたいと思います。

 

 

最近の話(三浦)

こんにちは、いかがお過ごしですか。まだまだ暑い日が続きます。体調は崩していませんか。コロナは
まだまだ収束しそうにありません。

ワクチンもいいですが、治療薬が早くできてほしいですね。

私も2回目の
ワクチンを8月に打ち終えました。

副反応もほとんどありません。

会場に貼ってあったアプリに接種した記録を入れると接種後2週間を過ぎたときに100%の表示が出ました。

外国みたいに接種を終えた人はある程度自由になぜしないのか不思議です。

おそらくコロナを100%なくすことは無理だと思います。

共存することを考えたほうが現実的です。

人類が撲滅できた感染症は天然痘だけですから。

カイロプラクティック、ご存じですか。お聞きになったことぐらいはあると思います。

以前の私のイメージは、痛い、胡散臭い、怖い、といった感じでした。え、不動産屋みたい?それは、誤解です。

お客様の紹介で二子玉川にできたカイロプラクティックに何年も前からお世話になっています。

きっかけは、ゴルフで腰を痛めたことです。

何回か治療していただいたら嘘のようによくなりました。

若い先生ですが、米国で公認のライセンスを取得して日本で開業したそうです。

カイロプラクティックは米国が本場で資格を取るのもかなり難しいそうです。

日本では特に資格がなくても開業できます。

場所は玉川2丁目の駒沢通りの角にあるセブンイレブンの隣にあるコンクリート打ち放しのビルの2階です。アクテイブエイジングカイロプラクティック二子玉川といいます。

私の担当は井田先生です。奥様が同じフロアでピラテイスを教えています。

話は飛びますが、このビルの1階にあるラヴァン・グーというフレンチレストランのランチはお得感があります。

特に選べる前菜の中ではキッシュがお勧め。ちなみに不動産会社が経営しています。弊社ではありません。

そういえば、ゆきぽよがコロナに感染していた最中にテレビに出演していた?しかしそれは、みちょぱ、だった。

いまだに、ゆきぽよとみちょぱが同一人物だと思っている?区別がつきますか?では、また、来月。

 

 

三浦社長のふどうさんコラム【エアコンが故障したから家賃を払わなくてよい?】

2020年の民法大改正に伴い、貸していたお部屋の設備の故障があった場合、その程度に応じて当然に家賃の減額がされる、ということが決まりました。

改正前の民法にも設備不良による家賃の減額の項目はありました。

ただ、今回の改正で改正前は減額請求できる、とされていたものが、当然に減額されるという強い表現に改正されました。

額面通り解釈すれば、設備の故障があった場合その程度に応じて一方的に家賃の減額ができるという事です。

例えば、エアコンが故障して使えないから家賃を2万円減額して払うとか。

ただ、一定の基準がなければ、それはそれで紛争になりかねない。

そこで、業界団体からガイドラインが発表されました。

それによるとエアコンの故障は減額割合が月額5,000円です。

ただし免責期間が3日あります。

トイレが使えなくなった場合は、減額割合が月額賃料の30%、免責期間は1日。

例えば、トイレが使えなくなった日数が5日あったとした場合。

月額家賃が20万円の部屋だとした場合、20万円×減額割合30%÷30日=日額2000円。

2000円×5日-1日(免責期間)=8000円。

したがって減額される金額は8000円となります。

トイレが使えないから家賃を全く支払はないとはできないという事です。

ただ、本来こういうことが無いように事前の対応と準備が必要です。

それには、貸す前に設備機器の入念な点検が欠かせません。

故障は24時間365日、いつあるかわかりません。

もし賃貸中に故障が発生した場合も速やかな対応と補修が必要です。

そうすることによって、お互いの信頼関係が築けます。

そうすれば、おおきなトラブルには発展しないでしょう。

 

 

 

 

最近の話(三浦)

こんにちは、いかがお過ごしですか。

緊急事態宣言が予定通り6月20日で解除されました。

しかし、なんら解除前と変わりない感じです。

アルコールも2人までかつ90分までという制限付きです。

ほんとうに科学的な根拠があるか疑問です。

アルコール抜きでも大勢でマスクを外して大声で話しながら食事をしている場面をよく見かけます。

先日、私のもとにもコロナワクチン接種券が届きました。

意外と早かった。

私の場合は、基礎疾患があるので、打つことによるリスクより打たないことによるリスクの方がはるかに高い。

書いてあった電話番号に電話するとすぐに繋がり、2回分の予約もその場でとれた。

会場は玉川1丁目にある仮庁舎。歩いて3分ほどの場所だ.

果樹園リーベルというお店ご存知ですか。

もちろん私は知りませんでした。

ドッグウットプラザの7階に二子玉川店がオープンしました。

最初に行った時はまだオープンしたてとあって混んでいませんでした。

他の果樹園は行列でなかなか入れないと聞きます。

値段を見て少し驚きました。ケーキが平均1500円位します(ドリンク別)。

私は、スリーベリーズコットを注文しました。

ケーキは注文が入ってからカットします。

運ばれてきた実物をみて驚き。

でかい。

ただ、意外と甘くなく、あっさりした味。

中には、これでもかという新鮮なフルーツがたくさん入っています。

コストパフォーマンスは高い。

ちなみに、私以外の客はすべて女子。

ナポリタンやカレー、ドリアなどの軽食もあります。

ただ、一緒には無理。

私的にはフルーツパフェ(1450円)がお勧めです。

では、また、来月。

 

 

 

 

 

三浦社長のふどうさんコラム【事故物件の話】

2020年の民法大改正に伴い不動産の売買契約にあった瑕疵担保(かしたんぽ)責任という概念が契約不適合責任という文言に改正になりました。

一言でいうと、売主の責任がより重くなったことです。

内容的には、従来あった瑕疵担保責任と大きくは変わってはいません。

そもそも瑕疵担保という文言自体、日常生活ではあまり使用しませよね。

契約不適合の方が分かりやすいと思います。

契約の目的物と違っていたものを引き渡した場合、その責任を売主は負わなければならないということです。

ですから契約の時に契約の目的物がどのようなものなのかという事をより具体的に説明する必要があります。

実務的には契約書に添付する附帯設備表と物件状況説明書という書面を正確に記載する必要があります。

契約不適合任の中に心理的な不適合責任というものがあります。

具体的には、自殺、他殺、事故死、孤独死などです。

このような情報は、ネットなんかにも掲載されています。

有名なのは、大島てる、というサイトです。

二子玉川の物件も掲載されています。

いわゆる事故物件です。

しかし、私は、以前から孤独死や病死などは事故といえるのか疑問でした。

昔は、自宅で亡くなるのが普通でした。

老衰などで亡くなる場合、普通は、自宅です。

また、病院での治療ができない状態になった場合、自宅で最後を迎えたいというのは、人間の自然の思いだと思います。

それを一律に事故物件として扱うのは疑問でした。

先日、国交省がいわゆる事故物件のガイドラインを発表しました。

病死、老衰などの自然死は告知する必要がない、また、事故であっても誤嚥、風呂場での転倒、
階段からの転倒など通常の生活で予想されうるものは、告知義務がない。

自殺、他殺でも、賃貸の場合は3年経過していれば、告知義務はない、という内容です。

ガイドラインですから法的な強制力はありませが、一つの指針になることは間違いありません。

事故物件という扱いを受けると、不動産の価格に大きな影響をうけますので慎重な取り扱いが必要ということです。