最近のお話 2022年5月(三浦)

こんにちは、いかがお過ごしですか。

沖縄が梅雨に入りました。

東京もまるで梅雨に入ったような天候が続きます。いやですね。

『持続可能な恋ですか?』5月3日の第3回目の放送で、弊社で撮影されたシーンが放映されました。

撮影時間は3時間くらいかけていましたが、放映されたのは僅か1分位の時間でした。

最後に撮影協力会社ということで、弊社の会社のロゴが映りましたが、関係者でないと分かりません。

今回のドラマは、主演の上野樹里さんと松重豊さんが住んでいる街が二子玉川という設定ですので、ドラマの中では、二子玉川の街並みが多く放映されてます。

ちなみに、二人が住んでいるマンションは、ガーデンアイランドの前にある瀬田ハイツという古いマンションで、部屋の中もそれらしい感じに作られています。

そういえば、先日のテレビで、首都圏で過去10年で一番値上がり率が高かったマンションのある街として二子玉川が紹介されていました。

10年の値上り率は、158%増です(東京カンテイ)。

象徴的なのは、二子玉川ライズです。

また、最近の事例として、2020年に瀬田1丁目に建築されたプラウド瀬田1丁目が坪815万円で成約されました。

113㎡の部屋が2億8000万円で売れました。港区の中古マンションより高い。

今年の4月から建築資材が平均20%以上値上がりしました。

コロナと半導体不足に加えて戦争の影響が大きいい。

しかし、7月からまた20%以上値上がりすることが、すでに発表されている。

そのせいか、最近の工事代金の見積の有効期限は1ケ月になっています。

その先の価格の保証はできないという事です。

このような事が続けば、不動産価格に影響して来ることは必至です。

では、また、来月

 

 

最近の話 2022年4月(三浦)

こんにちは、いかがお過ごしですか。すっかり春めいてきました。

満開の桜を見るとなぜか気持ちが癒されます。桜には不思議な力が宿っているのでしょうか。

3回目のワクチン受けました。3回ともファイザーです。

3回目に副反応が出る方が多いと聞いていましたが、全く何も出ませんでした。

本当に効いているのか逆に不安になります。感染している方の約半分はワクチンを接種した方ですので、打つ意味があるのか懐疑的です。

先月、TBSドラマ【持続可能な恋ですか?】の撮影が弊社で行われました。

朝早くからの撮影でしたので、私もロケ弁をいただきました。

豪華なお弁当ではありませんでしたが、おいしくいただきました。

オムライス風のおにぎりが美味しかった。

食べ終わったころ、俳優の松重豊さんが会社に入ってきた。でかい、テレビで見るのと同じ。

孤独のグルメが有名ですが、私には、深夜食堂のヤクザ役の竜のイメージが強い。毎回、タコの赤いウインナーを注文する竜。

いいなー。

一見、強面な松重さんですが、とても礼儀正しく紳士的でした。

きっとたくさんの苦労をされたんだろうな。

仕事柄多くの芸能人の方にお会いしますが、男性では今までで一番感じが良かった。

女性では、酒井法子さんがよかった。

一緒に成城のとんかつ屋さんで食事をした後、今度は、酒井さんの知り合いのお寿司屋さんへ行く約束をしましたが、叶いませんでした。

会社の入り口の上に吊るしてある虫コナーズが撮影の邪魔だったので外そうとしたとこころ、松重さんが自ら椅子の上に立ち、外してくれた。

私の目の前でメイクをしていましたが、とにかく寡黙な方でした。

暫くの間、会社の中で私と松重さんの二人きりの時間もありましたが、二人とも一言も話しませんでした。

撮影の間ミッキーを連れてくるか迷いましたが、家に置いて来ました。

でも、こんな待ち時間があるのなら連れてくればよかった。

ミッキーが松重さんにどういう反応をするのか見たかった。では、また、来月

 

 

 

 

最近の話 2022年3月(三浦)

三寒四温の季節となり、春が待ち遠しくなりますが、いかがお過ごしですか。

この時期は確定申告の時期でもあります。

弊社の並びにある玉川税務署にも朝早くから人が並んでいます。

昔は、駐車場のところに仮設の建物を臨時に作ってそこで相談や受付をしていました。ですから大変な人出でした。

税務署帰りに不動産の相談に来られる方もいらっしゃいました。

先日、テレビの方が来られて、撮影で、弊社を使用させてほしいという依頼がありました。

快諾しました。

ただ、朝の6時30分からの撮影なので、起きられるか心配でした。

でも、ゴルフに行くときはもっと早いか。

4月からはじまるTBSのドラマで、「持続可能な恋ですか?」というドラマらしい。

詳しくは、来月にご報告いたします。

最近、頻尿で悩んでいます。

夜中に何回もトイレに行くというところまではいっていませんが、冬のゴルフ場で、トイレが少ないので困ります。

かかりつけの医者に相談したところ、二子玉川にある、ひはらクリニックという泌尿器科を紹介されました。

以前にも駒沢にある東京医療センターに行きましたが、対応が全然違いました。

一人ひとりの患者へ真摯に取りくみ、検査も診断も迅速で適切でした。

ただ、そのせいか大変混んでいます。

ちなみに、コロナのワクチン接種も積極的に行っているようです。

オークモールで3月いっぱいで撤退するお店があります。

弊社で管理していますので、現在、次の店舗をリーシング中ですが、オークモールの立地にふさわしい店舗を誘致しようと思います。

では、また、来月

 

 

 

【三浦社長のふどうさんコラム】不動産の罠 格安と思った土地に思わぬ出費 擁壁

擁壁(ようへき)、ご存じですか?傾斜地などにある壁です。

二子玉川ですと、国分寺崖線にある土地によく見受けます。

擁壁にもいろいろあり、鉄筋コンクリート製の擁壁、ブロック擁壁、石積み擁壁など様々です。

問題は、擁壁が古い場合です。

一概には言えませんが、昭和40年以前に作られた擁壁で高さが2mを超えるものは、ほぼ作り直しになると思ったほうがいいです。

そもそも2mを超える擁壁は建築確認の申請と完成検査が必要です。

ですから擁壁の検査済証があるか否かの確認も必要です。

擁壁を造り直すことになると大きさによっては、千万単位の出費になります。

せっかく安いと思って買った土地なのに擁壁の建築に2000万かかってしまい、結局高い買い物になってしまった、ということになります。

新しい擁壁でも建築にあたって問題がないか事前の調査は必要です。

目視でもある程度は分かります。

擁壁にヒビがある、膨らんでいる、水抜きの穴が無いなどは、要注意です。

また、その擁壁の所有が誰にあるのかも重要です。特に上の土地の方の擁壁で、その擁壁が古い場合はやっかいです。

この他、このような土地に建物を建築する場合、通常よりも建築費がかかります。

以前に扱った土地で、擁壁と基礎の工事だけで1億円近くかかると見積が出たことがありました。

場合によっては、地盤改良の工事が必要な場合もあります。

国分寺崖線沿いの土地は、水みちがある場合も多く、建築した後に建物に水が浸入する場合もあります。

安いと思って飛びついた土地に思わぬ落とし穴がある場合があるということです。

 

 

【三浦社長のふどうさんコラム】不動産の罠 競売物件はお買い得なの?

競売(キョウバイ、若しくはケイバイ)不動産、お聞きになったことはございますか?

ローンが払えなくなった方の不動産を主に金融機関が差し押さえをして、競売にかけることです。

最近は、一般の方の競売市場への参加も見受けられます。

そもそも、競売で売りに出る不動産は安いのか?

結論から申し上げると東京地方裁判所で競売に出る不動産は、ほとんどが市場価格に近い価格で落札されています。

安い物件は、問題がある物件が多く、一般の方には手が負えません。

競売物件の最大のリスクは、内部を事前に内見できない事と、何か問題があっても誰も(勿論、国も、裁判所も)責任を一切負わないという事です。

弊社も以前は、競売で物件を落札して販売していました。

二子玉川のマンションで実際にあった事ですが、裁判所の記録では、空室になっていた部屋で、入札前に現地を確認した時も誰も住んでいませんでした。

ところが、いざ、落札して現地の鍵を開けようとしたところ、中から人が出てきました。

どちら様ですか?と尋ねると、この部屋借りていると言う。いかにもガラの悪いその筋の方。

結局、お金を支払ってやっと出てもらいました。いわゆる、占有屋です。

今は、民事執行法が改正され(短期賃貸借制度保護の廃止)、このようなことは、ほぼ、なくなりましたが、相手がゴネれば、裁判をするしかありません。

中の様子は、事前に、裁判所の人間が写真にとり、その写真は裁判所の記録で見ることは可能です。

しかし、撮影した時と引渡しを受けた時の状況がまるで違う場合もあります。その責任は誰も取ってくれません。

自己責任です。これも他で実際にあった事ですが、明渡を受けて中を見に行ったら、中で人が亡くなったいた、という事がありました。

このように、競売には、大きなリスクがある、という覚悟をもって臨まなければ、とんでもない罠にはまるという事です。

それでも、やってみたい、というのなら、競売代理人のような方に頼むのが無難です。

また、競売になる前に売買をするという方法もあります。

通常、任意売買と言われています。

しかし、任意売買の情報は、一般の方が簡単に入手できるものではありません。

 

 

 

 

【三浦社長のふどうさんコラム】不動産の罠 知らないと不動産の価格を半減させる罠 part2

既存不適格建物?お聞きになったことはございますか。

似て非なるもので、違反建築建物、というものがあります。これは読んで字のごとく、建築基準法に違反している建物です。

既存不適格建物とは、建築した当初は、その時の法令には違反していなかった建物が、その後の法令改正によって現在の法令には適合していない建物になっている、という事です。

代表的なものに旧耐震建物と新耐震建物がありあります。

昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認の申請をしたものが新耐震建物でそれ以前は旧耐震建物です。

注意を要するのは、完成の時期ではないという事です。

その他に用途地域や都市計画の変更によって既存不適格の建物になっている建物があります。

よく、住宅街に建っているマンションでそのマンションだけがやたらと高い場合があります。要注意です。

二子玉川は東京都の条例で風致地区という規制があります。

駅周辺以外の住宅街はほとんど風致の規制がされています。

風致地区の高さ制限は、原則15メートルまでです。

だいたい5階建てまでの規制になります。

そこに10階建て位の建物が建っていたら、要注意ですう。

除外措置などの緩和措置がなければ、同規模のマンションが再建築できないという事です。

永遠に建っているコンクリートの建物はありませんから、資産価値に大きな影響があります。

既存不適格建物のもう一つの大きな問題は、住宅ローンの審査が厳しくなる場合があるという事です。

厳しい時期は、ローン自体が組めない時もありました。また、組めても大幅に減額になったりもしました。

違反建築の場合は、ローンは組めません。

昔は、多少の違反なら銀行も黙認していましたが、現在は、違反建築に対する融資は非常に厳しく、少しの違反でもダメです。

マンションの違反というのはあまりありませんが、たまに存在します。

実際に上用賀に建っている古いマンションで、完成した後に敷地の一部を売却してしまったマンションがありますが、ほとんどの金融機関のローンは使えません。

住宅ローンが使えないという事は、販売に大きな影響が生じます。

建築基準法以外にも地区協定や消防法などの規制に抵触していないかも注意が必要です。

また、法律ではないが、行政指導で建築指導要綱というものがあります。守らないと行政が上下水道の

使用を認めない場合があります。

 

 

 

 

【三浦社長のふどうさんコラム】不動産の罠 知らないと不動産の価格を半減させる罠

今回からは、知らないと場合によっては、不動産の価格を半減させてしまうような、こわい話をしていきたいと思います。

建物を建築する場合、通常は、その土地が道路に接していないと建築できません。

一般住宅ですと2メートル以上道路に接していないと建築の許可がおりません。

問題はこの道路です。一見道路に見えても、実は道路ではなかったというこわい話です。

位置指定道路という種類の道路があります。

大きな土地を分割して売却する場合、真ん中に道路を造って土地を分割していきます。

もともと一つの土地であったところの一部を道路として指定して建築基準法上の道路として使う場合です。

位置指定道路の内容を知るためには建築指導課などで位置指定図という図面で確認します。

そこには道路の幅や長さなどが記載されています。

大事なところはここからで、図面の内容と現場が一致しているかの確認です。

実際に二子玉川の土地の売買で、位置指定道路に接している土地を扱いました。

現地を調査した時にどうも違和感がありました。

一見したところ位置指定道路は奥の土地までつながっている感じでしたが、図面より道路が長い感じがしたので、実際に現場で測ってみました。

すると図面の位置指定道路は奥の土地の手前までで、その先は道路に見えても土地の一部でした。

つまり道路に見えていたものは、道路ではないという事です。

したがって接道していないと土地になります。

こうなると土地の価格は場合よっては半分位になります。

ここに気付かないで土地を売買してしまうと建物が建てられない土地を買うことになります。

ただ、プロである業者がそこを見落として裁判になった事例もあります。

 

 

 

三浦社長のふどうさんコラム 【コロナ禍におけるマンションの騒音問題4】

マンションの床の騒音

今回は、床(スラブ)の音のお話を主にしたいと思います。

まず、音の種類には、2種類の音があります。

軽量衝撃音(LL)と重量衝撃音(LH)。前者は、スプーンを落とした音、椅子を引く音、スリッパでパタパタ歩く音など。

後者は、飛び降りた時にするドスンという音、子供が走り回った時にするドンドンという音など。

したがって音というより振動に近い。では、そういった音が伝わりにくいマンションをどうやって見極めればよいのか。

LHに関しては、床(コンクリートスラブ)の厚さを確認します。

理想的には20センチ以上とされています。

では、どこでそれを確認するのか。まず、担当の営業の方に聞いてみましょう。

分からなければ、図面で確認する方法もあります。

床伏図(ゆかふせず)という図面を見ます。

注意するのは、同じマンションでも階数や位置によって厚さが違う事です。

さらに同じ部屋の中でも違いがあります。

また、自分の部屋だけでなく真上の部屋のスラブ厚も確認します。

厚さは、スラブリストを見れば確認できます。

重量衝撃音はスラブの震度によって起こります。

したがってスラブが一枚の大きな板みたいだったら振動はより大きくなります。

それを防ぐために大梁や小梁でスラブを分断していきます。

反対に梁を少なくするために中空スラブ工法やアンボンドスラブ工法という工法が考案されましたが、逆に振動を大きくすることになりました。

軽量衝撃音(LL)は、床の仕上材によって防音効果が異なります。

一番防音性のあるのは、絨毯やカーペット、コルクなどの弾力性のある素材です。

最近はフローリングが主流ですが。

素材の他に仕上げ工法によっても変わります。

仕上げ工法は直床工法と二重床工法があります。

フローリングなどは、二重床工法が多く、軽量衝撃音を軽減します。

ただし防音対策をしていない二重床工法だとかえって振動や音がします。

吸音材や防振ゴムなどを用いて防音します。

お客様をご案内すると床がフカフカして気持ち悪い、という方がいらっしゃいます。

あれは、防音材によるものです。傷んでいるわけではありません。

 

 

 

 

この他に以外な盲点なのが内廊下によるドアからの音漏れです。部屋の中で犬が吠えていたりする音は意外と外に聞こえます。また、風が強い日などはドアから風切り音がします。逆に外廊下外階段で、外階段が鉄やコンクリートだった場合ハイヒールの音が響いてうるさい、という事もあります。中古住宅であれば住んでいる人に尋ねるのはもちろんです。

三浦社長のふどうさんコラム 【コロナ禍におけるマンションの騒音問題3】

今回は、ハードの面から騒音問題をお話しします。

まず、壁の話。隣の住戸との壁を戸境壁(こざかいかべ)といいます。

壁を叩いてみてコンクリートの鈍い低い音がすれば、コンクリートの戸境壁にクロスを直接貼っています。

これが一番遮音性の高い工法と言われています。

ただ、コンクリートの厚さまでは分かりません。

では、どうすればいいか。

壁を直接叩いてもある程度は分かりますが、正確には、図面(雑詳細図)で確認します。

昔は、150ミリが普通でしたが、今では180から200ミリが理想とされています。

これに対して二重壁工法と言って間柱を立て、石膏ボードを下地にして壁を造る方法があります。

ただ、この方法だとコンクリートと石膏ボードのすき間で音が反響し遮音性が落ちます。

戸境壁には適しません。

似て非なるもので、GL工法という壁があります。

この工法は最悪で音が筒抜けになります。

ただ、外壁と接する壁は、音漏れの心配はないので、GL工法を使うのは問題ありません。

タワーマンションの戸境壁はコンクリートではできていません。

乾式壁といって、いくつかの工法はありますが、基本的の素材は石膏ボードです。

吸音材として一般的に使用されるのは、グラスウールが多い。

では、遮音性は問題ないのでしょうか。

一般的には厚さ200ミリのコンクリートの壁と同等の遮音性があるといわれています。

しかし、私の住んでいるタワ―マンションでは、掃除機を壁にぶつける音とかがたまに聞こえます。

でも、コンクリートの壁でも壁に何かをぶつければ音はします。

つまり、乾式壁だから遮音性が悪いというのではなく、音の性質によって防げない音はあるという事です。

また、自重と耐震性の問題からタワーマンションの戸境壁は、乾式壁が採用されています。

戸境壁に対して部屋の中の壁を仕切り壁と言います。

図面をよく見るとPS(パイプスペース)という表示があります。

この場所には、自分の配管だけでなく、上下階の排水竪管が通っています。

上の人の排水の音が聞こえることがあります。

もし、PSに寝室が隣接していれば、流水の音で寝られないという事になりかねません。

そこで、PSを囲む壁にどのような遮音対策がされているかを確認します。

遮音シートや石膏ボードの二重貼りなど、設計図書の仕様書などで確認します。

また、エレベーターに接する部屋の壁の仕様なども確認します。

では、次回は、床(スラブ)のお話を中心にしたいと思います。

 

 

 

三浦社長のふどうさんコラム 【コロナ禍におけるマンションの騒音問題2】

引き続き、では、具体的に、騒音を避けるためにどういうところに気を付けてマンションを選べばよいか、いくつかのポイントをお話ししたいと思います。

騒音問題は、大きく分けてソフトの面とハードの面があります。

まず、ソフトの面。例えば、マンションの1階にある、掲示板に貼ってある書面をよく見る。

もし、マンションの中で騒音問題があった場合、掲示板にその注意書きが貼られています。

また、過去にあって現在解決されていた場合、マンションの議事録などに記録があるので議事録に目を通す。

その他の書面としては、管理規約や使用細則、管理会社の重要事項調査報告書などに音の事の記載がないが目を通す。

例えば、フローリングが禁止になっているマンションは、床のコンクリートの厚さが薄く、直貼(じかばり)になっている場合が多い。

最近のマンションは、二重床、二重天井になっているのが多いが、昔のマンションは、天井の高さを確保するためにそうなっていないものが多い。

図面を見て、リビングがフローリングでない部屋は要注意です。

その他簡単な方法としてはヒアリングがあります。

所有者はもちろん、他の住民、管理員などに騒音問題がないかヒアリングしてみると分かる場合が多い。

ただ、鉄筋の建物の場合、音の伝わり方が複雑で、必ずしも聞こえている音が真上の部屋ではない場合もあります。

また、騒音は、マンションの中だけではありません。

外から入ってくる音もあります。

そのため平日と休日、昼間と夜間など曜日や時間によって聞こえてくる音が異なる場合があります。

風や雨などの気象条件によっても異なります。

笑い話でないですが、私が20代の時に初めて購入したマンションで、住んでみたらすぐ近くに踏み切りがあって、時間帯によって、ひっきりなしに踏切の音がするのを気づいたのは、購入した後でした。

次回は、ハードの面のお話をしたいと思います。