最近の話(三浦)

こんにちは、いかがお過ごしですか。

桜、咲きましたね。

身近でも桜は観ることはできますが、私は、やはり千鳥ヶ淵の桜が好きです。

特にお堀にせり出した枝に咲く桜とお堀の水の色とが醸し出す世界はなんともいえません。

桜の下では、菜の花が鮮やかな黄色の花をいっぱいに咲かせ、桜の開花を笑って観ているようです。

なんだかポエムっぽくて気持ち悪いですか。

私も書いていて悪寒が走りました。

先日、テレビで、百貨店の特集が放映されていました。

コロナ下でどこのお店も生き残りを掛けて戦っています。

その中で、玉川高島屋が出ていました。

社内から企業家を募って役員会で選ばれたものが実際に事業化されます。

たまたまご紹介させていただいた店舗でその事業を今年の4月からスタートするそうです。

その新規事業とは、リハビリです。

コンセプトは、何歳になっても自分の足で歩いて元気に高島屋にきていただけるお客様の応援をしたい、というものです。

福田さんという女性が責任者で、熱い情熱をお持ちの方でした。

あの情熱があれば、きっと成功すると思います。

瀬田モダンゴルフの跡地のマンション(テラス?)、できましたね。

ほとんどが2階建ての建物でまわりの景観にもなじみます。むしろ良くしています。

こうしてみると建物は、ただそこに人が住むためのものではなく、やはり、社会資本の一つなんですね。

どういう建物がそこの街にふさわしいのか、街に住む人をわくわくさせるのか。

そういう重要な役割をはたしているのですね。では、また、来月。

 

 

 

最近の話 (小林)

皆様、いつもお世話になっております。

すまい倶楽部㈱の小林 北斗と申します。

これを書いている今は令和3年の2月中旬、久しぶりに雨が降りました。

朝からの雨も夕方頃にやっと止んで、晴れ間が見え始めています。

気温もここ数日は春並みに上昇して、今年の2月は例年より温かく感じます。

最近は大きなイベントや出来事が少ないこともありますが、今回は僕が『すまい倶楽部』に入社した当時の出来事を振り返って書かせて頂きます。

ただの思い出話ですが、よろしければお付き合いください。

 

■ちょっと昔話

僕がすまい倶楽部で働き始めた日の話です。

僕の入社はもう5年ほど前になりますが、

当時のすまい倶楽部は、出社するとまず営業スタッフ内での業務報告や打ち合わせをして、

それから全員でお掃除をして、全体で朝礼をして始業、

というルーティンがありました。

出社初日の僕も会議室に呼ばれ、簡単なご挨拶と自己紹介をさせていただきました。

すると、当時の先輩の村上さんから「血液型、何型?」という、合コンみたいな質問が飛んできました。

僕が「はい、A型です。」と答えると、

村上さんは突如として賑やかになりました。

「マジで!?A型!?ちょうどA型いなかったんだよね。

じゃあ几帳面なの?え、そうでもないの?なんだ。

オレO型!関谷さんもO型。だから二人とも協調性があんの。」

当時は特に疑問に思いませんでしたが、『協調性がある』って自分で言いますか。

別に良いんですけど。

毎月お届けするこのニュースレターを長くお読み下さっている方はご存じかと思いますが、『関谷さん』というのは、眼鏡の似合う柔和で理知的な当時の上司の方です。

そんな関谷さんは、しばらく我々の血液型トークを静かに見守っていましたが、会話の最後に真顔でぽつりと僕に言いました。

「俺たち、結構こういう女子みたいな会話してるよ?」と。

初出社の新人に営業メンバーを紹介するには少しファンシー過ぎませんか。

別にいいんですけど。

初日の朝から強いインパクトというか、カルチャーショックでした。

 

■初日の業務

入社初日の新人で、かつ不動産売買の初歩も知らない僕には、当然ながらできる仕事がありませんでした。

仕方がないので、初日は事務所の丸イスに座り、時々足元に寄ってくるミッキーをそっと撫でてみることに半日ほどを費やしました。

新人としてのやる気だけはあるので、ただただ背筋をまっすぐに伸ばし、足元の小さな先輩を撫でるだけのお仕事です。

お昼時になると上司の関谷さんと、スポーツ万能でディズニースタッフ出身、ゴ〇ブリについての知識がやけに豊富な当時の先輩『畠山さん』が誘って下さり、会社近くのお店でランチをすることになりました。

ランチの間も、畠山さんは関谷さんに「最近飲み始めたサプリがあって、今から効果が楽しみなんですよ。」とか、

ずっと女子みたいな話をしていました。

その日の帰り際に、笑顔の素敵な細身のインテリ文学部出身、当時の先輩『水田さん』が爽やかに勧めて下さった小説があまりにブラックというか、描写がえらくグロテスクだったりと様々ありましたが、当時からやけに楽しい会社でした。

 

■街の印象

当時の僕は二子玉川の街のことをほとんど知らなかったので、

営業スタッフの皆さんから、「まずは会社の周りを歩き回って、道とか建物とか覚えてみたら?」という初任務を頂きました。

二子玉川の街に対して、「セレブの街で、きれいな街。」くらいの情報しかなかった僕にはありがたいご指示でした。

当時驚いたのですが、二子玉川の街って、道を歩いてもゴミなんてほとんど落ちていないんですね。

民度というと大げさですが、道にポイ捨てする人なんかいないんだな、と少し感動しました。

唯一、車道にポイ捨てされていたのが、ようかんの『とらや』の黒い紙袋だったのにも圧倒されました。

「ポイ捨てもセレブか!」と驚いて、その夜に実家に報告しましたが、今思うとあれは完全にただの偶然です。

あれ以来見かけませんもの。

会社や先輩もですが、街そのものも個性強めですよね。

いい意味で。では、また来月。

 

 

 

最近の話(三浦)

こんにちは、いかがお過ごしですか。

暦の上では立春を過ぎましたが、まだまだ、寒い日が続きます。

時折とても暖かい日があったりしますが、次の日、とても寒い日になったりします。

三寒四温は春の水先案内人ですね。

ワクチンの接種、はじまりしたね。

二子玉川では、もとの二子玉川高校の跡地に建っているプレハブの仮庁舎を接種会場として使用するみたいです。

1年がかりの作業になります。

順番がきたら、打ちますか?様子をみますか?私は、打ちます。

もっとも、いつになるかわかりませんが。

でも、最近、治療薬の話が少なくなりましたが、治療薬の開発はどうなっているのでしょうか。

冬になると、肌が乾燥して痒くなります。手も、アルコール消毒でガビガビ。

ハンドクリームとか薬とかいろいろやりましたが、もっと簡単でいいのがありました。

入浴剤です。

入浴剤といってもあまたにありますが、私が気に入っているのが、花王から出ている薬用入浴剤【エモリカ】。

これで入浴するとそのあと何もつけなくても肌がしっとりします。

乳白色の色も温泉気分を彷彿させます。

ところで、入浴の順番どうしてます?温まってから体を洗うかその逆か。

私は、後者。お湯でふやけた皮膚を洗うと体の油分が失われるからです。

中には、石鹸をほとんど使わない、という強者もいます。

お湯だけで汚れは充分落ちるそうです。

余分に油分を損なうことなく、肌もすべすべになるとか。

これを実践しているのが、タモリ、福山雅治さん。なに、汚い?福山さんでも?

ミッキーの肉球も冬は、乾燥してザラザラになります。

そこで、保湿のために肉球にクリームを塗ってあげます。

オーガニックシアバターを主成分としたクリームを寝る前にたっぷり縫ってマッサージしてあげます。

でも、本人(犬)は、どうでもいい感じです。

そのあと、肉球をペロペロと舐めています。

おいしいのでしょうか。では、また、来月。

 

 

 

 

最近の話(三浦)

こんにちは、いかがお過ごしですか。

毎日寒い日が続きます。体調、崩したりしていませんか。

今の生活、ストレス溜まりますよね。今年はスナックでカラオケを1曲も歌っていません。

冬になり乾燥してきて、アルコール消毒も加わり、手もガビガビです。

ただでさえ年のせいで手の油分が失われています。

三千里薬局で相談したら、ヒビエイドをすすめられた。

けっこう効く。類似品でヒビケアというのがあるが、手がかゆくなり私には合わなかった。

2020年、実は、私は厄年(後厄)でした。

今年の初め、地元の氏神様である瀬田玉川神社で厄払いをしました。

今年の初めは、まさかこんな年になるとは思ってもいませんでした。

通勤電車が怖いという理由で退職した人もいました。

私自身は幸いにも無事2021年を迎えられそうです。

2021年はどんな年になるのでしょうか。東京でオリンピックは開催されるのでしょうか。

寒くなるとつい運動不足になります。

スポーツクラブに行くのも面倒ですし、感染のリスクもあります。

そこで、毎日の生活の中に運動を取り込むしかないと考えました。

つまり毎日必ず行う事と運動をセットにすることです。

人間の筋肉の70%が下半身にあると言われています。

下半身を徹底的に鍛える。

筋トレの王様と言われているのがスクワット。

毎日の歯磨き、トイレ、入浴、エレベーターを待つ間と中、この時に必ず下半身の筋トレをします。

下半身の筋肉を3つに大きく分類します。

スクワット(太もも前部と臀部)、ふくらはぎの上げ下げ、内ももを鍛えるサークルという運動器具(サークルは会社に置いておき、机に座っている時に使用)。

サークルは限界まで行い筋肉を追い込みます。

入浴中は足の指のグーパー運動です。これで、躓いたりしなくなりました。

ミッキーの最近のマイブームは、ハウス遊びです。

ハウスというと自分のケージにまっしぐらに向かいます。

入るといきなりゴロゴロとのたうち回ります。

自分の顔を手で覆ったり撫でたりもします。

そんなミッキーに恋をしている子が何人(何匹)かいます。

会社の入り口のガラス超しにガラスにへばりついて、ミッキーに求愛している姿をよく見かけます。

その中にはなぜか男の子もいます。

ただ、そんな時、ミッキーはその子を遠目で少し引いて見つめています。

では、2021年もよい年でありますように。

 

 

 

三浦社長のふどうさんコラム【囲い込みと成約率】

今回は、前回の続きで、囲い込みと成約率のお話をしたいと思います。

前回お話させていただいた通り、囲い込みは売主と買主双方の利益を阻害します。

理由は1社が単独で全てを決めようするから自社のお客様以外を排除するためです。

もう少し具体的にお話すると、信頼できる不動産会社の営業マンを通して購入を考えているお客様がその不動産を見学したいと思ってもそれが叶わないという事です。

これは、買主だけでなく売主の利益を著しく阻害します。売主は、大手に依頼すれば早く高く売ってくれると考えています。

しかし、実際は、すべての不動産を依頼した不動産会社が売却するわけではありません。

通常、売却の依頼を受けた不動産会社は、専任であれば、7営業日以内に国が指定した流通機構(レインズ)に登録して情報を同業他社に公開し、広く、早く、買主を探すための努力が義務づけられます。

しかし、ここで囲い込み行為があるとこのシステムが有効に生かされません。

囲い込みがなければ、同業他社の営業マンがその不動産を売るために自分の顧客に紹介していくわけです。

全国の不動産会社の数は、約12万社あります。東京だけで約2.5万社あります。

つまり、1社にしか依頼しなくても、そこの会社を通して多くの営業マンがあなたの不動産を売るために動くというわけです。

そういう意味では、どこに依頼しても集客数は変わらないという事です。

しかし前提条件とした依頼を受けた会社が囲い込みをしない事です。

買主は、会社を買うわけではなく、不動産を買うわけですから、会社はあまり関係ないわけです。契約書、物件の説明書(重要事項説明書)も法律で雁字搦めに縛られており、それに準じた所属団体の書式を使用しますので大差はありません。

では、どこで差が付くかといえば、それは、案内力です。ただ、不動産の説明をするだけなら誰でも同じです。

不動産を買うのは手段であり、その先にある目的が叶うか否かをイメージさせることができる営業マンだけが売れます。

そのためには、その街で生活する事がどういう事なのかを伝えられなければ、売れません。

別荘がある生活を経験したことのない人に別荘は売れないのです。集客数は変わらなくても案内力によって成約率は大きく変わります。

案内力のあるいい営業マンに出会えることが成功の秘訣です。

それは、会社の大きさには関係ないのです。

 

 

三浦社長のふどうさんコラム【不動産のローン編】

金利と不動産価格

不動産を購入する時にほとんどの方が住宅ローンを利用します。

私がこの業界に入った時(昭和60年)都市銀行の住宅ローン金利は7.5%、住宅金融公庫(後のフラット35)は5.5%でした。

バブルの頃は最高8.5%位まで上昇しました。

その後バブルの崩壊以降金利は下がり続け、今、銀行の金利(変動金利)は、店頭表示が2.475%、優遇金利では0.38%という商品もあります。

フラットの金利は1.25%。

ですから今は金利史上稀にみる超低金利時代です。

特に2013年以降は金融緩和も加わり不動産に対する融資が大きく緩和されました。

その影響で不動産価格も上昇しました。ただ、今の低金利時代が今後も続く保証はありません。

もし金利が1%上昇した場合35年の住宅ローンですと総支払額が17%増えます。2%上昇すると36%増えます。

逆に言うと1%金利が下がれば同じローン支払額で借入可能額が増えるのでその分高い不動産が購入できるという事です。

不動産投資でも、たとえ表面利回りが3%しかなくても0.5%で購入資金を調達できれば
その金利差分の収益を手に入れることが可能です。

僅かな自己資金でも融資を受けられれば大きな利益を産めます。

つまり金利が下げればその分不動産価格は上昇するという事です。

ただ、注意するのは、金利が上下する背景にも注意を払う事です。

不景気で金利を政策的に下げる局面では、必ずしも不動産価格が連動してすぐに上昇するとは限りません。

 

 

 

三浦社長のふどうさんコラム【不動産の投資編】

不動産投資の赤字は危険

節税になるからワンルームマンション投資しませんか?という勧誘の電話やセミナーがあります。

節税になるからくりは、不動産収支上家賃収入を上回る経費(中でも減価償却費)があるので赤字になった金額を給与所得などと損益通算することによって所得税、住民税が還付されるという事です。

少し難しいですか?簡単に言うと、赤字を出してその分所得を下げて、その分税金が戻るということです。

でも、ちょっと待ってください。投資はそもそも儲ける事ではないの?

投資で赤字が出るのなら、それって投資としては失敗ということではないですか。

投資には入口と出口があります。不動産投資の出口とは、売却する時です。

その時に経費として計上してきた減価償却費を購入価格から差引する事はご存知なのでしょうか。

例えば、2000万で購入したマンションを売却する時には2000万から減価償却費分を引いた金額が購入した価格ということです。

つまり、その分は利益が増えるという事です。短期譲渡(5年以内)ですと譲渡利益の39%が税金です。

もし、減価償却で節税した分が譲渡税で相殺されたらどうなるのでしょうか。

また、払った以上の税金は戻りません。高額の納税をされている人の方が節税効果は高いのです。

不動産を購入する時は、どういう目的でどういう方が購入するのかをはっきり決めておかないと失敗するという事です。

相続税対策なのか、キャピタルゲイン(値上がり益)狙いなのか、インカムゲイン(家賃収入など)なのか。

投資にはリスクがつきものです。

確実に儲かるものなどありません。

あればすべての人がやるでしょう。そしてリスクは投資家自身が負うのです。

その覚悟がなければ、不動産投資の世界に入ることはやめるべきでしょう。

 

 

 

三浦社長のふどうさんコラム【コロナ後の不動産の価格編】

今後の不動産価格

今回は新型コロナウイルス後の不動産格についてお話したいと思います。

最近、お客様から今後の不動産価格はどうなっていくのか?

今、買い時なのか?売り時なのか?というご質問をよく受けます。

これは、あくまで私見ですが、今後(3年くらい)の不動産の価格は、2極化していくと思います。

つまり、あまり下がらないところと下がっていくところに分かれるという事です。その分かれ目は、やはり、立地条件です。

建物は、償却資産ですから、基本的に上がることはありません。
ただ、新築の建築費が上がれば、相対的に再調達価格で査定する中古の建物価格は上がります。

つまり新築の時にコストがかかっている建物は、そうでない建物より同じ築年数でも建物の評価は高いという事です。

しかし、地価が高い所に建っている不動産の価格のほとんどは土地価格です。

銀座のど真ん中にあるマンションも山の中にあるマンションも建物価格は同じです。

つまり、土地の価格が不動産の価格を決めます。象徴的なのが銀座鳩居堂前の路線価です。

1992年のバブル期の最高価格は坪1億2,000万円、今年、令和2年の価格が坪1億5,153万円。

つまりバブル期を超えています。では、他の場所の路線価格が同じように上昇したかといえば、そうではありません。

二子玉川で見ると1991年の基準地価が坪2,214万円(玉川2-24-6、三菱UFJ銀行前)ですが、同じ場所の2019年の価格が坪826万円です。

バブル期の価格の37%に過ぎません。銀座は、日本の象徴であり、外国からも大勢の人が集まります。

つまり知名度があり人が大勢集まるところの土地はより上がるという事です。長い目で見れば、土地の平均価格は下がっていくと思います。

理由は、人口の減少とそれに伴う経済の衰退です。しかしそれはあくまで平均であって全てではないという事です。

コロナによる影響は3年続くと思います。少なくともその間、不動産の価格が上がる可能性は少ないと言えます。

 

 

三浦社長のふどうさんコラム 【マンション、戸建ての売却編】

今回はマンション、戸建てを売却するときの売主としての対応をお話したいと思います。

まず、当たり前のことですが、お部屋はなるべくきれいにしてください。

特に水回りであるキッチン、お風呂、トイレ、洗面所。

ここが汚いとアウトです。

ここで生理的な嫌悪感を生じてしまいますと、いくらクリーニングやリホームをすればきれいになりますよ、と言ってもその光景と匂いなどの記憶が頭に焼き付いてしまいます。

ご自身できれいにすることが面倒であれば、プロのお掃除屋さんへ頼めば信じられないくらいきれいになります。

ただ、お掃除屋さんにも技量の差はあります。多少高くても本当のプロに依頼しましょう。

クロスは基本的に殆どがビニールクロスですからプロがクリーニングをすれば張り替えたくらいきれいになる場合もあります。

実際に弊社でも賃貸で管理しているお部屋のクロスをクリーニングしています。

また、リペアの技術も上手な職人がやればこれも信じられないくらいにきれいになります。

これらは、いずれも住みながらできます。リペアについてはまた次の機会にお話しいたします。

後は、部屋中の電気はつけておきましょう。カーテンもあけておきましょう。

できれば、アロマなどの香料もたいておくといい印象を与えます。

これらはいずれも第一印象をよくするという事です。

買主様はその部屋に入って5秒で買うか買わないかを直観で感じ取ります。

ここまでは、主にハードの面ですがソフトの面も大切です。

ソフトの部分とはまさに売主の態度です。

よく接遇とかオモテナシとかいいますが、買主様はお客様です。

売ってやる、という尊大な態度は賢明とは言えません。

買主様はそこに住んでいた人がどういう人でどういう理由で売却するかもとても気にします。

そこに住んで不幸になった方からは買いたくないというのが人の心情というものです。

ですから住みながら売る場合には親友か大切なお客様を迎えるような態度で接してください。

身なりも小ぎれいにし、満面な笑顔で迎えてください。

買主様もいい人に値段を負けてください、とは言いにくいものです。

笑う事は1円もかかりません。

 

 

 

 

三浦社長のふどうさんコラム 【マンションの購入編】

今回はマンションを購入するときには具体的にどこをどう見ればいいのか、をお話したいと思います。

①エレベーター よくエレベーターの壁が汚れないように壁に養生がしてあります。カーペットのようなものが貼っていますよね。簡単に手で剥がせますので剥がしてその壁を確認してください。落書きやキズがないか見てください。その他、目視できる部分もよく見てください。

②集合ポスト キズ、落書き、チラシや広告物がはみ出していないか。その他居住用以外は禁止されているのに事務所の名札等が明示されていないかなど。後、床にゴミが散乱していないか。

③共用の廊下 自転車等の私物、出前の器、玄関ドアに勝手にポスターやシールなどを張っていないか。

④ゴミ置き場 整理整頓、清掃が行き届いているか

⑤自転車置場、駐車場など 整理整頓 機械式の駐車場に規格外の車が駐車されていないか(重量、車幅等)

この他マンションによって共用の施設(ジム、ラウンジなど)がありますので、
それらの部分の状態も確認しておくこと。

また、これらの物理的に目視できるところの他に管理規約、
使用細則、修繕履歴、長期修繕計画書、議事録、重要事項調査報告書などの書類にも一通り目を通しておきましょう。

もっともこれらは、お話が具体的に進んで行った場合になってからでも大丈夫です。
また、一概には言えませんが、狭小のワンルームが混在したマンションは避けた方が賢明です。

あと、ちょっとしたことですが、見学に行った時に、居住者の方がにこやかに挨拶をしてくれるマンションは、住んでいる方がそのマンションに満足して住んでいる方が多いと言えます。

こういったところを事前に確認する事によって入居者のモラルなどを知ることができます。