三浦社長のふどうさんコラム 【コロナ禍におけるマンションの騒音問題】

最近、管理しているマンションに住んでいる方から音の問題のご相談が増えています。

隣の話声が聞こえる、夜中に何か上から音がする、子供の走る音がうるさい、掃除機が壁にあたる音が響く、直接言うのは怖い、どうしたらいいか困っている。

マンションの音の問題は以前から勿論ありましたが、コロナになってから増えています。

理由は、在宅勤務が多くなったためです。また、音は、いったん気になると、逆に耳を澄ますように
音を気にするようになるので厄介です。

では、マンションに住むのをやめて、一戸建てに住めば、と思いますが、一戸建でも隣地との距離が近いと隣の家の音や振動は伝わってきます。

子供が階段を駆け上がる振動が伝わります。

昔、隣の家のピアノの音が原因で殺人事件になった例もあります。

無人島で住む以外音から逃れることは困難です。

したがってある程度はお互い様と思って受忍するしかありません。

また、自分でも気を付けて生活するように努めます。

私も長く住んでいますのでたまに感じることがあるのですが、タワーマンションの隣の部屋の音や
上の階の音がたまに聞こえます。

タワーマンションの隣の部屋との壁(戸境壁)は石膏ボードで作られています。

コンクリートではありません。ご存じでしたか?

次回は、具体的にどういうマンションを選べば音の問題をクリアできるのかを
お話ししたいと思います。

 

 

最近の話(三浦)

こんにちは、いかがお過ごしですか。まだまだ暑い日が続きます。体調は崩していませんか。コロナは
まだまだ収束しそうにありません。

ワクチンもいいですが、治療薬が早くできてほしいですね。

私も2回目の
ワクチンを8月に打ち終えました。

副反応もほとんどありません。

会場に貼ってあったアプリに接種した記録を入れると接種後2週間を過ぎたときに100%の表示が出ました。

外国みたいに接種を終えた人はある程度自由になぜしないのか不思議です。

おそらくコロナを100%なくすことは無理だと思います。

共存することを考えたほうが現実的です。

人類が撲滅できた感染症は天然痘だけですから。

カイロプラクティック、ご存じですか。お聞きになったことぐらいはあると思います。

以前の私のイメージは、痛い、胡散臭い、怖い、といった感じでした。え、不動産屋みたい?それは、誤解です。

お客様の紹介で二子玉川にできたカイロプラクティックに何年も前からお世話になっています。

きっかけは、ゴルフで腰を痛めたことです。

何回か治療していただいたら嘘のようによくなりました。

若い先生ですが、米国で公認のライセンスを取得して日本で開業したそうです。

カイロプラクティックは米国が本場で資格を取るのもかなり難しいそうです。

日本では特に資格がなくても開業できます。

場所は玉川2丁目の駒沢通りの角にあるセブンイレブンの隣にあるコンクリート打ち放しのビルの2階です。アクテイブエイジングカイロプラクティック二子玉川といいます。

私の担当は井田先生です。奥様が同じフロアでピラテイスを教えています。

話は飛びますが、このビルの1階にあるラヴァン・グーというフレンチレストランのランチはお得感があります。

特に選べる前菜の中ではキッシュがお勧め。ちなみに不動産会社が経営しています。弊社ではありません。

そういえば、ゆきぽよがコロナに感染していた最中にテレビに出演していた?しかしそれは、みちょぱ、だった。

いまだに、ゆきぽよとみちょぱが同一人物だと思っている?区別がつきますか?では、また、来月。

 

 

最近のお話(小林)

皆様、いつもお世話になっております。

すまい倶楽部㈱の小林 北斗と申します。

これを書いている7月上旬はまだ梅雨明け前ですが、今日は朝から快晴で、ニュースでは「今年一番の暑さ」と言っていました。

あまりに暑いので、今日は仕事終わりに美容院で髪を切る予約をしています。

僕より美容院代がかかっていることでおなじみの看板犬ミッキーも、先週カットに行ったのでサッパリしていて快適そうです。

 

■白パズル

最近、集中力が落ちた気がします。

先日、たまたま疲れていたのか、本を読んでいても文章が全然頭に入ってこなくて困りました。

そこで集中力を鍛えるべく、『真っ白なジグソーパズル』というのを買ってきました。

表面が真っ白で図柄が描かれていないため、ピースの形だけを頼りに組み立てるパズルで、いかにも集中力が鍛えられそうではないですか。

ライズの6階、文教堂書店のお隣にある『好奇心の部屋』という名前のお店に売っていましたので、皆様もぜひお買い求め下さい。

勝手にCM。

家に帰ってさっそく挑戦してみましたが、けっこうな難易度でした。

子供の頃の記憶では、カラフルなジグソーパズルのピースを箱からザラザラと取り出すとワクワクしたものですが、なにぶん図柄がないので、そういったワクワク感はありません。

まるで朝食のコーンフレークを皿に出しているような気分でした。

あと、同じような形のピースを見続けていると、ピースの形が人に見えてきたりしてどうにかなりそうです。

そこで、あえて各ピースを人に見立て、

出っ張りが小さいものは『小顔』、

縦に細長いものは『細身』などと名付け、

『小顔グループ』、『肩幅広いグループ』、『なで肩グループ』など体格別に分類したところ、爆発的にスピードが向上しました。

気持ちの悪い攻略法。

完成まで4時間もかかりましたが、これを50周くらい続けたら、100超のピースすべてを見分けられるまでになるかもしれません。

水族館のペンギンの飼育員さん達は、飼育している数十羽のペンギン達の外見的特徴を把握して見分けられると聞きましたので、きっと不可能ではないのでしょう。

もしパズルのピース全てに名前を付けて呼び始めたらかなり危険な人です。

僕は覚えるならパズルよりペンギンですね。ペンギンはかわいいので。

 

■ペンギンについて

ペンギンで思い出しましたが、皆様は『ペンギンの足』って何色をイメージされますか?

ペンギンの足の色なんて考えたこともない、という方がほとんどだと思いますが、試しにイメージしてみてください。

絵を描いてみてもいいかもしれませんね。

どうでしょうか。ペンギンの足を『黄色』とイメージされた方、多いのではないでしょうか。

しかし、現在発見されているペンギンの種類で足が黄色いのは『ジェンツーペンギン』というたった1種類のみで、あとは黒やピンク色の足のペンギンが大多数だそうです。

そこで、例として身近なペンギンキャラを調べました。

『Suicaのペンギン』と、業務用冷蔵庫で有名な『ホシザキ㈱さんのロゴマークのペンギン』の足は黒。

ドン・キホーテの『ドンペン』は黄色、

サンリオの『バッドばつ丸、タキシードサム』はどちらも黄色。

クレイアニメの『ピングー』も黄色でした。

ペンギンキャラの足が黄色い割合は結構高いです。

あと、ペンギンのキャラってかなり多いです。

あくまでキャラクターなので、

一概に「足が黄色いからジェンツーペンギンだ!」などと分類する必要もありませんが、

『ペンギンは足が黄色い』というイメージが広く定着しているのはジェンツーペンギン達の功績なのです。

ペンギンのイメージに関するお話でした。

 

■濃麻呂

駅前の豚骨ラーメン屋さん『博多濃麻呂 二子玉川店』が6月23日で一時閉店しました。

ランチや仕事帰りによく食べに行ったお店なので非常に残念ですが、あくまで一時閉店とのことですので、再開を心待ちにしています。

いつも行列で、ラーメン屋さんの少ない二子玉川では心強いラーメンローテーションの一角でした。

僕はいつも2回替え玉をして、ついでにスープも飲み干しました。

やめた方がいいと思いつつ、それでも美味しいので。

あと、僕が行くときにはいつも売り切れていた人気のチャーシュー丼も名残惜しい限りです。

ラーメンはネット通販もしているそうですので、そのうち買ってみたいと思います。

今月は以上です、また来月。

 

 

 

最近のお話(小林)

皆様、いつもお世話になっております。

すまい倶楽部㈱の小林 北斗と申します。

これを書いているのは梅雨の真っ最中、6月の下旬です。湿気の非常にうっとうしい時期ではありますが、毎日元気にお仕事をさせて頂いております。

今月は、日々の出来事について書かせて頂きます。

 

■お客様の声

ここ最近、ご来店のお客様から「毎月読んでいるDMのせいか、初めて会った気がしない。」と言って頂くことが2度ほどありました。

さらに、「芸能人に会ったみたいな気分。」なんて言って頂いて、お恥ずかしくも有難い限りです。

しかし、数年ぶりにお会いした別のお客様から、「前に会った時と顔や雰囲気が違って、全然誰だか分からなかった。」とのご意見もありました。

確かに、少しふっくらして髪型なんかも変えましたが、そんなに変わりましたか?と思い、ここは第三者の意見をと、いつもご担当頂いている美容師さんに聞いてみました。

カット中に「最近、前と顔が全然違うって言われたんですけど、顔変わりました?僕。」と率直に聞くと、「ええ。

小林さん、初めて来てくれた時よりも、何て言うか・・だいぶ、『おっさん』になりましたよ。」と言われました。

「あれ?」と思いました。

慎重に言葉を選んだ上でのおっさん呼ばわり。

そこは「少し貫禄が出てきた」とか、「年齢からくる雰囲気」とか、当たり障りのない言い回しもできたと思います。

美容師さんは慌てて「いや、いい意味で。ですよ?」なんて付け加えますが、

「いい意味でおっさんになった」ってなんすか。

まあ、別にいいですけど。

いい意味でおっさんになった小林を、今後ともよろしくお願いします。

 

■かんすい

美容院に行った話の続きです。

カットが終わって30分ほどのパーマ待ちの時間、することがなかった僕はスマホで何か調べてみることにしました。

その日の僕は『パーマ』→『うねり』→『中華麺』とでも連想したのか、以前からの疑問、「中華麺に入っている『かんすい』って何?問題」について調べました。

小林調べによると、『かんすい』というのは「中華麺などの製造に使うアルカリ塩水溶液」のことで、そのアルカリ塩水溶液と小麦粉を反応させることで、中華麺特有の弾力・風味・色合いが生じるそうです。

なんと、中華麺を構成する要素の多くは『かんすい』の作用なんですね。

豆腐でいう『にがり』みたいな役割でしょうか。

さらに、かんすいを使った製麺技術は元々、内モンゴルで塩水湖の水を調理に使ったことから、偶然に発見されたんだそうです。

この『偶然』っていうのがいいですね。

モンゴルで偶然生まれた製麺技法によって後に中華麺が生まれ、日本にまで伝わって来たというのは、なかなか歴史ロマンです。

パーマ待ちの時間を活用して、少しだけ中華麺に詳しくなりました。

髪型もどことなく中華麺っぽい感じになりましたし。

うねり具合なんかが。

 

■桃太郎

皆様、衝撃の新事実です。

というか、単に僕が知らなかっただけですが。

なんと、昔話『桃太郎』の冒頭、

「おじいさんは山へしばかりに、おばあさんは川へ洗濯に。」の

「しばかり」は、「芝刈り」ではないそうです。

 

別に衝撃の新事実でもなかったでしょうか。

正しくは『柴刈り』で、

『柴(しば)』は『焚き付け用の小さな木の枝』のことだそうです。

つまり、『柴刈り』は、『薪に火をつける際に着火剤として使う小さな枝を、拾ったり、刈り取ってくる仕事』のことなのです。

おじいさんも、いちいち「薪に火をつける際に着火剤として使う小さな枝を、拾ったり、刈り取ってくる仕事をしてくるよ。」だと長いので、

『柴刈り』と言うのですね。

僕はてっきり、ご夫婦が山に別荘や土地を持っていて、おじいさんが定期的に庭の手入れでもしているのかと思っていました。

プチセレブ。

ちなみに、『柴犬』の『柴』も、同じく古語の『小さい』という意味で、

柴犬が当時の日本における小型犬だったため、という説があるそうです。

『柴』が『小さい』の意味だったら、『豆柴』なんて、もはや『極小粒』ですね。

おかめ納豆のサイズ表記。

終わってみると、タイトルの『桃太郎』が一切出てこない話で申し訳ございません。

以上、桃太郎のおじいさんの業務内容に関するお話でした。

今月は以上です、また来月。

 

 

 

 

三浦社長のふどうさんコラム【エアコンが故障したから家賃を払わなくてよい?】

2020年の民法大改正に伴い、貸していたお部屋の設備の故障があった場合、その程度に応じて当然に家賃の減額がされる、ということが決まりました。

改正前の民法にも設備不良による家賃の減額の項目はありました。

ただ、今回の改正で改正前は減額請求できる、とされていたものが、当然に減額されるという強い表現に改正されました。

額面通り解釈すれば、設備の故障があった場合その程度に応じて一方的に家賃の減額ができるという事です。

例えば、エアコンが故障して使えないから家賃を2万円減額して払うとか。

ただ、一定の基準がなければ、それはそれで紛争になりかねない。

そこで、業界団体からガイドラインが発表されました。

それによるとエアコンの故障は減額割合が月額5,000円です。

ただし免責期間が3日あります。

トイレが使えなくなった場合は、減額割合が月額賃料の30%、免責期間は1日。

例えば、トイレが使えなくなった日数が5日あったとした場合。

月額家賃が20万円の部屋だとした場合、20万円×減額割合30%÷30日=日額2000円。

2000円×5日-1日(免責期間)=8000円。

したがって減額される金額は8000円となります。

トイレが使えないから家賃を全く支払はないとはできないという事です。

ただ、本来こういうことが無いように事前の対応と準備が必要です。

それには、貸す前に設備機器の入念な点検が欠かせません。

故障は24時間365日、いつあるかわかりません。

もし賃貸中に故障が発生した場合も速やかな対応と補修が必要です。

そうすることによって、お互いの信頼関係が築けます。

そうすれば、おおきなトラブルには発展しないでしょう。

 

 

 

 

最近の話(三浦)

こんにちは、いかがお過ごしですか。

緊急事態宣言が予定通り6月20日で解除されました。

しかし、なんら解除前と変わりない感じです。

アルコールも2人までかつ90分までという制限付きです。

ほんとうに科学的な根拠があるか疑問です。

アルコール抜きでも大勢でマスクを外して大声で話しながら食事をしている場面をよく見かけます。

先日、私のもとにもコロナワクチン接種券が届きました。

意外と早かった。

私の場合は、基礎疾患があるので、打つことによるリスクより打たないことによるリスクの方がはるかに高い。

書いてあった電話番号に電話するとすぐに繋がり、2回分の予約もその場でとれた。

会場は玉川1丁目にある仮庁舎。歩いて3分ほどの場所だ.

果樹園リーベルというお店ご存知ですか。

もちろん私は知りませんでした。

ドッグウットプラザの7階に二子玉川店がオープンしました。

最初に行った時はまだオープンしたてとあって混んでいませんでした。

他の果樹園は行列でなかなか入れないと聞きます。

値段を見て少し驚きました。ケーキが平均1500円位します(ドリンク別)。

私は、スリーベリーズコットを注文しました。

ケーキは注文が入ってからカットします。

運ばれてきた実物をみて驚き。

でかい。

ただ、意外と甘くなく、あっさりした味。

中には、これでもかという新鮮なフルーツがたくさん入っています。

コストパフォーマンスは高い。

ちなみに、私以外の客はすべて女子。

ナポリタンやカレー、ドリアなどの軽食もあります。

ただ、一緒には無理。

私的にはフルーツパフェ(1450円)がお勧めです。

では、また、来月。

 

 

 

 

 

三浦社長のふどうさんコラム【事故物件の話】

2020年の民法大改正に伴い不動産の売買契約にあった瑕疵担保(かしたんぽ)責任という概念が契約不適合責任という文言に改正になりました。

一言でいうと、売主の責任がより重くなったことです。

内容的には、従来あった瑕疵担保責任と大きくは変わってはいません。

そもそも瑕疵担保という文言自体、日常生活ではあまり使用しませよね。

契約不適合の方が分かりやすいと思います。

契約の目的物と違っていたものを引き渡した場合、その責任を売主は負わなければならないということです。

ですから契約の時に契約の目的物がどのようなものなのかという事をより具体的に説明する必要があります。

実務的には契約書に添付する附帯設備表と物件状況説明書という書面を正確に記載する必要があります。

契約不適合任の中に心理的な不適合責任というものがあります。

具体的には、自殺、他殺、事故死、孤独死などです。

このような情報は、ネットなんかにも掲載されています。

有名なのは、大島てる、というサイトです。

二子玉川の物件も掲載されています。

いわゆる事故物件です。

しかし、私は、以前から孤独死や病死などは事故といえるのか疑問でした。

昔は、自宅で亡くなるのが普通でした。

老衰などで亡くなる場合、普通は、自宅です。

また、病院での治療ができない状態になった場合、自宅で最後を迎えたいというのは、人間の自然の思いだと思います。

それを一律に事故物件として扱うのは疑問でした。

先日、国交省がいわゆる事故物件のガイドラインを発表しました。

病死、老衰などの自然死は告知する必要がない、また、事故であっても誤嚥、風呂場での転倒、
階段からの転倒など通常の生活で予想されうるものは、告知義務がない。

自殺、他殺でも、賃貸の場合は3年経過していれば、告知義務はない、という内容です。

ガイドラインですから法的な強制力はありませが、一つの指針になることは間違いありません。

事故物件という扱いを受けると、不動産の価格に大きな影響をうけますので慎重な取り扱いが必要ということです。

 

 

 

 

 

三浦社長のふどうさんコラム【土地の境界の話】

下を見て横を見て上を見ろ。

この業界に入った時に先輩からよく言われた言葉です。

交通標語ではないですよ。土地の境界のお話です。

下とは、隣地との境界標の有無、上とは、屋根、軒、電線などが自分の土地に越境していないか、横とは、植栽、塀、擁壁などがこちらに越境していないか。

マンションなどにはこのような問題は、個人的には、ほぼありません。

ただ、土地(建物含む)の売買には必ず確認が必要です。

やっかいなのは、土地の下の話です。

それは、見た目ではわからないからです。

配管、木の根、などが隣地から自分の土地に入っていた、またはその逆。

木は隣の土地にあるのに木の根がこちらの土地に入り込んでいた。

隣の擁壁の基礎がこちらの土地に食い込んでいて、それが建築の障害になる。

これらは、パッと見た目ではわかりません。

このような物理的な問題の他に、隣地との境界の確認をしようと思ったら署名をもらえない、

実は、がらの悪い人だった、或いは、そもそも相続登記が行われていなくて、誰が所有者か分からない。

しかし、境界が確定しなくては、土地の売買が困難な場合が多く、分筆(土地を分割する)や物納(相続税の支払)もできません。

そんな時に法務局に境界特定の申請手続を行う方法もありますが、時間とお金が余計にかかります。

このほか、道路(特に私道)との境界も厄介で複雑な場合が多い。

このように土地の境界は簡単のようで複雑で多くの問題を抱えていますので、後でトラブルにならないように専門家のアドバイスは必要です。

 

 

 

 

三浦社長のふどうさんコラム【不動産の買い時とは】

よく、賃貸が得か購入が得か、という議論があります。

例えば、同じマンションを35年のローンを組んで住み続けた場合と借りて35年間家賃を支払い、住み続けた場合、今の金利ではどちらも、35年間の総支払額は大差がありません。

では、どこが違うのか。

答えは、購入した方が、35年経った時に手元にマンションが残るという事です。

つまりそれを得と考えるのならば、購入に軍配は上がります。

ただ、ローンが終わっても、管理費、修繕積立金、固定資産税などのランニングコストは支出していきます。

ちなみに、それらのランニングコストは、35年間で考えると、購入金額の20%くらいの出費になります。

また、35年後に建替えとなった場合、それに伴う出費もあります。

ローンが終わる年齢が高齢だと、せっかく自分のものになってもその後、あまり長く住めないという事にもなります。

購入を真剣に考えた時にほとんどの人は、もっといい物件が出るんじゃないか、もっと下がるんじゃないか、と迷います。

そうかもしれません。

しかし、いいと思って購入した物件に住みはじめたら、近隣の方とトラブルになって、住みにくくなってしまった、という事もあります。

天変地異がひっくり返るような災害がきて、購入した不動産が消滅し、ローンだけが残ってしまった。

などなど、心配したらキリがありません。だったらいっそのこと、購入しない方がいいのかもしれません。

しかし、賃貸の現実も厳しいものがあります。

高齢、と言っても60歳を過ぎると、なかなか部屋を貸してくれません。

残念ながらそれが現実です。

定年後、年金だけでは、家賃を支払って生活するのは、かなり無理があります。

特に、東京で住み続けとすると、年金の大半が家賃の支払で消えます。

そう考えると、やはり終の棲家は必要です。

では、いつが買い時なのか。それは、気に入った物件が見つかり、無理なく購入出来るときが、その方の買い時です。

その時に考えすぎると買えません。

では、いい物件を購入するためにはどうすればいいのか。

それは、あなたが信頼できる営業マンでかつ相性のいい営業マンと出会うことです。

私がマンションを初めて購入したのが26歳の時です。

買ってから、寝ていたら暑いと思って確認したら、西向きの部屋だと初めて気づきました。駅に近い、という事を最優先して購入しました。

しかし、その後不動産バブルが到来し物件は暴騰しました。

ただ、世の中の様子が変わっていき、これは、まずいと思い、すぐ売却しました。

その後、少ししてバブルは崩壊し、不動産も暴落していきました。

 

 

 

 

三浦社長のふどうさんコラム【地面師】

地面師(じめんし)という言葉、お聞きになられたことはありますか。

以前、大手ハウスメーカーの積水ハウスが五反田の土地をめぐって、地面師グループに55億円ものお金をだまし取られた事件で一躍脚光を浴びました。

最近では、松本清張原作、黒川の手帳、拐帯行をもとにしたテレビドラマの中で主演の武井咲が
金沢の老舗料理屋をめぐり3億円をだまし取る、という地面師の話がありました。

関係ありませんけど、武井咲の演技は素晴らしかった。

ひと皮むけた感じですね。

 

積水ハウスの事件でも舞台になったのは、老舗の旅館でした。

似ていますね。もっとも両方とも原作とは異なりますが。

地面師、すなわち、地面とは土地のこと、師は詐欺師。

つまり、土地の所有者になりすまし、土地を売り払う詐欺師の事です。

手口は巧妙で、印鑑証明から実印、身分証明書、住民票、権利証(今は登記識別情報)まで、すべて偽造、または、本人になりすまし、不正に取得します。

プロでもなかなか見抜けません。

なにしろ、あの天下の積水ハウスが騙されたのですから。

我々の仕事でも必ず本人確認は義務づけられています。

また、反社会的団体の関係者でないか、などの確認も致します。

ただ、売主の事を前から知っていなければ、書類で確認するしかありません。

怪しいかどうかは、長年の感です。少しでも変なところがあれば、本当に売主かどうかの調査を徹底的にします。

売主の事を知っている方を見つけて聞き取り調査をしたりすることもあります。

地面師から土地を買った人は、その土地を登記しても判明すれば真の所有者から返還を求められます。

登記には第三者への対抗力はあっても公信力はありません。

つまり、国も救済してくれないのです。

恐ろしい話です。