【三浦社長のふどうさんコラム】不動産の罠 知らないと不動産の価格を半減させる罠 part2

既存不適格建物?お聞きになったことはございますか。

似て非なるもので、違反建築建物、というものがあります。これは読んで字のごとく、建築基準法に違反している建物です。

既存不適格建物とは、建築した当初は、その時の法令には違反していなかった建物が、その後の法令改正によって現在の法令には適合していない建物になっている、という事です。

代表的なものに旧耐震建物と新耐震建物がありあります。

昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認の申請をしたものが新耐震建物でそれ以前は旧耐震建物です。

注意を要するのは、完成の時期ではないという事です。

その他に用途地域や都市計画の変更によって既存不適格の建物になっている建物があります。

よく、住宅街に建っているマンションでそのマンションだけがやたらと高い場合があります。要注意です。

二子玉川は東京都の条例で風致地区という規制があります。

駅周辺以外の住宅街はほとんど風致の規制がされています。

風致地区の高さ制限は、原則15メートルまでです。

だいたい5階建てまでの規制になります。

そこに10階建て位の建物が建っていたら、要注意ですう。

除外措置などの緩和措置がなければ、同規模のマンションが再建築できないという事です。

永遠に建っているコンクリートの建物はありませんから、資産価値に大きな影響があります。

既存不適格建物のもう一つの大きな問題は、住宅ローンの審査が厳しくなる場合があるという事です。

厳しい時期は、ローン自体が組めない時もありました。また、組めても大幅に減額になったりもしました。

違反建築の場合は、ローンは組めません。

昔は、多少の違反なら銀行も黙認していましたが、現在は、違反建築に対する融資は非常に厳しく、少しの違反でもダメです。

マンションの違反というのはあまりありませんが、たまに存在します。

実際に上用賀に建っている古いマンションで、完成した後に敷地の一部を売却してしまったマンションがありますが、ほとんどの金融機関のローンは使えません。

住宅ローンが使えないという事は、販売に大きな影響が生じます。

建築基準法以外にも地区協定や消防法などの規制に抵触していないかも注意が必要です。

また、法律ではないが、行政指導で建築指導要綱というものがあります。守らないと行政が上下水道の

使用を認めない場合があります。

 

 

 

 

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